أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة بسم الله الرحمن الرحيم

Transcript

1 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة بسم الله الرحمن الرحيم 1

2 2

3 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة 3

4 4 د. عبد االله بن ص ادق دحلان رءيس مجلس الا مناء جامعة الا عمال والتكنولوجيا

5 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة تقديم الهمد االله والص لاة والسسلام على سسيدنا محمد وا له وص هبه والتابعين. ا ما بعد... تعد الجامعات منارة علم وب ءورة بهش علمي في المجتمع ا لا ا ن هذا لا يعني ا ن الجامعات هي برج عاجي وكيان مسستقل منعزل عن مجتمعه. لذلك فا ن هدفا رءيسسا من ا هداف الجامعات هو تنمية هذا المجتمع وذلك باسستنباط الوسساءل التي توءدي ا لى زيادة الا نتاج ولهسسن توزيعه والمسساهمة في حل مششاكل المجتمع. وا يمانا من جامعة الا عمال والتكنولوجيا بالدور القاءد للجامعات في خدمة المجتمع والتفاعل معه لذلك فقد جعلته جزءا لا يتجزا من روءيتها ورسسالتها. من هذا المنطلق تتقدم جامعة الا عمال والتكنولوجيا بهذه الدراسسة عن مششكلة الا سسكان في المملكة العربية السسعودية باعتبارها مششكلة تمس قطاعا كبير من سسكان المملكة وهو قطاع الششباب المقبل على تكوين الا سسر وبداية حياة جديدة. ولتهقيق ذلك الهدف فقد تم تششكيل فريق من الا سساتذة الباحشين بجامعة الا عمال والتكنولوجيا من تخص ص ات مختلفة تتكامل فيما بينها لكي تخدم الغرضض من الدراسسة وهو الاتجاه الذي تا خذ به الجامعات المرموقة في العالم. لذلك فقد جاء تششكيل فريق الدراسسة على النهو التالي: ١- د. ا براهيم ا سسماعيل سسلطان رءيس قسسم المالية رءيسسا ٢- د. ا سسلم ا حمد باسسنبل رءيس قسسم الهندسسة المدنية عضضوا ٣- د. عبد الهميد عبد اللطيف محبوب ا سستاذ الاقتص اد عضضوا ٤- ا. المعتص م باالله زكي علام محاضضر بقسسم المالية عضضوا ندعو االله سسبهانه وتعالى ا ن يتقبل هذا العمل وندعوه ا ن نكون قد سساهمنا في خدمة البلاد والعباد. 5

6 الهمد الله الذي جعل من بيوتنا سسكنا وا عز القلم وجغله قسسما للعلي الهليم. والص لاة والسسلام على سسيد المرسسلين سسيدنا محمد وعلى ا له وص هبه والتابعين. ا ما بعد... ينظر الاقتص اديون ا لى الا سسكان كا حد الا ص ول الاقتص ادية ومن ثم فهو يمشل ا حد مجالات الاسستشمار ومن ثم تعتبر الثروة العقارية ششكل من ا ششكال تراكم الثروة في المجتمع. ا ما من الناحية الاجتماعية فا ن الا سسكان يسساعد على الاسستقرار السسياسسي والاجتماعي والا مني فالا سسكان له دور في منع المششاكل المتعلقة بالفقر والتششرد والا قص اء كما ا نه يسساهم في تعزيز الششعور بالعدالة. ا ن توافر السسكن با سسعار معقولة يمشل ا ولوية وطنية باعتبار ا ن الهق في سسكن لاءق يعد ا حد حقوق الا نسسان المعترف بها دوليا (الفقرة ١ من المادة ١١ من العهد الدولي الخاصص بالهقوق الاقتص ادية والاجتماعية والشقافية). و من هنا برزت ا همية الا سسكان كا حدى الركاي ز الا سساسسية لا من المجتمع مما دفع الا مم المتحدة ا لي ا ن ت ءوكد في ا علان اسسطنبول بش ا ن المسستوطنات البششرية على: «تا كيد الالتزام بالحق في السسكن للمواطنين مع كفالة الضضامن القانوني للحيازة و الحماية من التمييز و المسساواة في فرصص الحصصول علي مسسكن ملاي م معتدل التكلفة مع ضضمان مششاركة و تعاون القطاعين العام و الخاصص و غير الحكومي من ا جل توفير ذلك». ا ن ملاي مة المسسكن لا تعني فقط توفير ملاذ وغطاء لل نسسان فقط بل تششمل بمعناها المتكامل توفير المسسكن الا من الذي يتمتع بالخصصوصصية والملكية وتناسسب الفراغات المختلفة طبقا للاحتياجات الا سساسسية اليومية لهياة الا نسسان وتوافر النظام الا نششاءي الا من وتوافر عناصصر الا ضضاءة و التهوية والتدفي ة الطبيعية السسليمة بجانب ذلك الا مداد بالمرافق الا سساسسية مثل( التغذية بالمياه العذبة و الصصرف الص هي والكهرباء) و تششمل ملاءمة المسسكن توافر الاسستدامة البيي ية و تناسسب موقع المسسكن مع مواقع العمل و الخدمات العمرانية الا خرى. كل ما سسبق يجب توافره في حدود التكلفة الملاءمة لكي تتحقق الملاءمة الحقيقية و الكاملة للمسسكن. فالملاءمة يجب ا ن تلبي احتياجات المسستخدمين وتطلعاتهم مع الا خذ في الاعتبار النظرة العامة للتنمية المتدرجة و المسستدامة للمجتمع ككل. ونظرا لا ن المسسكن يمشل ا ثمن ما تملكه الا سسرة وذلك لما يوفره من اسستقرار نفسسي ومكانة ا جتماعية ورفاة ا قتص ادية لذا ا ص به المسسكن يتربع على قمة ا ولويات الا سسرة 6

7 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة ويسستهلك الجزء الا كبر من ا نفاقها. لقد ا ضضهى تيسسير الهص ول على المسسكن يا تي على قاءمة جدول الا عمال التنموية والا جتماعية لدول العالم المختلفة. من ا جل ذلك ا ولي خادم الهرمين الششريفين الملك عبد االله بن عبد العزيز مششكلة الا سسكان رعاية خاص ة تمشلت في الا وامر الملكية التي ص درت في عام ٢٠١١ والتي خص ص ت لل سسكان مبلغ ماءتان وخمسسون مليار ريال من ا جل بناء خمسسماءة ا لف وحدة سسكنية ا ضضافة ا لى رفع الهد الا على للقروضض السسكنية المقدمة للمواطنين من ص ندوق التنمية العقارية ليبلغ خمسسماءة ا لف ريال وا نششاء وزارة الا سسكان وزيادة را سسمال ص ندوق التنمية العقارية وتعزيز موارده. ا ما حكومة المملكة العربية السسعودية فقد جعلت من الا سسكان قضضية ذات ا ولوية في خطة التنمية التاسسعة كما ا ن وزارة الا سسكان تسسعى ا لى وضضع ا سستراتيجية لل سسكان يضضاف ا لى ذلك ا قرار نظام الرهن العقاري وغيرها. ولم يقف الاهتمام بقضضايا الا سسكان عند المسستوى الرسسمي الهكومي بل ا ضضهت قضضية الا سسكان قضضية مجتمعية تناولتها وسساءل الا علام المختلفة ومجتمع الباحشون بالجامعات السسعودية وعقدت ندوات وم ءوتمرات لبهش تلك المششكلة واقتراه السسبل لعلاجها. كما ا سسهمت الغرف التجارية والص ناعية في المملكة العربية السسعودية بما لديها من خبرات ميدانية متراكمة في تلك الص ناعة بتقديم روءى متنوعة بش ا ن حل تلك المششكلة الا جتماعية ويعد اختيار الغرفة التجارية الص ناعية بجدة لموضضوع الا سسكان والنمو السسكاني ليكون محور النسسخة ١٣ لمنتدى جدة الا قتص ادي لتعبير عن مدى الا هتمام المجتمعي بقضضية توافر السسكن المناسسب ٠ وتعد تلك الدراسسة محاولة لا لقاء الضضوء على الا سسباب الجوهرية لمششكلة الا سسكان في المملكة العربية السسعودية كما تقدم مجموعة من المقترحات التي يمكن ا ن تسساهم في حل تلك المششكلة. وسسوف تتكون الدراسسة من الا جزاء التالية: ا ولا: توص يف للوضضع الهالي لسسوق المسساكن في السسعودية. ثانيا: تقدير فجوة العرضض والطلب على المسساكن. ثالشا: تجارب وخبرات دولية في التعامل مع مششكلة الا سسكان. رابعا: مقترحات لهل مششكلة الا سسكان في المملكة العربية السسعودية. وبعد... الششكر كل الششكر الله الذي وهبنا العقل والقدرة على ا ن نعي الواقع ونتدبر ا نسساقه نس ا له العون والتوفيق ٠ 7

8 8

9 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة الوضع الحالي لسوق المساكن في المملكة العربية السعودية 9

10 تعد مششكلة توفير السسكن وبص فة خاص ة لا ص هاب الدخول المنخفضضة من المششاكل التي تعاني منها كل الدول بغضض النظر عن تقدمها ا و درجة ثراءها. لقد بدا ت المملكة العربية السسعودية تنتبه لتلك المششكلة منذ سسبعينيات القرن الماضضي وتم اسستخدام منه الا راضضي السسكنية وتقديم القروضض العقارية طويلة الا جل بدون فواءد عن طريق ص ندوق التنمية العقارية كا دوات للتغلب على تلك المششكلة. وعلي الرغم من ا ن تلك السسياسسة سساهمت في تملك عدد من الا سسر السسعودية لتملك مسساكنهم سسواء بالبناء ا و الششراء لكن قاءمة الانتظار ما زالت طويلة سسواء بالنسسبة للهص ول علي منهة الا رضض السسكنية ا و الهص ول علي قرضض من ص ندوق التنمية العقارية ومن ضضمن الهلول التي ظهرت في المملكة هو قيام عدد من مششاريع الاسسكان الخيري التي تقدم وحدات سسكنية لل سسر التي ليس لديها القدرة على توفير مسسكن ملاءم في ظل ارتفاع تكاليف الهص ول على المسسكن مشل موءسسسسة الملك عبد االله بن عبد العزيز لوالديه لل سسكان التنموي وموءسسسسة الا مير سسلطان بن عبد العزيز الخيرية وموءسسسسة الملك فيص ل الخيرية ومششروع الا مير سسلمان لل سسكان الخيري وغيرها. وعلى الرغم من تلك الجهود فا ن الفجوة بين العرضض والطلب ا خذة في الاتسساع في قطاع الا سسكان السسعودي ويمشل تحمل التكاليف والهص ول على التمويل العقاري وعدم وجود المنتجات المناسسبة الهواجز الرءيسسية لملكية المسساكن بين المواطنين السسعوديين. العوامل املؤثرة علي سوق اإلسكان يف اململكة العربية السعودية يهدف هذا الجزء ا لى توص يف سسوق الا سسكان وتحديد العوامل الم ءوثرة على العرضض والطلب في هذا السسوق بالمملكة العربية السسعودية وذلك حتي يمكن التعرف على الا سسباب التي ا دت ا لى ظهور مششكلة الا سسكان في 10

11 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة المملكة العربية السسعودية. أوال. النمو السكاني. يعد النمو السسكاني من ا هم العوامل الم ءوثرة في تحديد الاحتياجات المسستقبلية من المسساكن وفي هذا الص دد يجب التمييز بين السسعوديين وغير السسعوديين. فالنمو في عدد السسكان السسعوديين يخضضع للنمو الطبيعي ا ما النمو في عدد السسكان غير السسعوديين فيعتمد على الطلب على العمالة الوافدة ا كثر من ا عتماده على النمو الطبيعي للسسكان. بالا ضضافة ا لى ذلك فا ن الطلب على امتلاك المسساكن يتهدد بنسسبة كبيرة على عدد السسكان السسعوديين- على الرغم من ا ن المملكة تسسمه بتملك الا جانب وفقا لششروط محددة ومن ثم فا ن تحديد نسسبة السسكان الذين يمتلكون منازلهم والاحتياجات المسستقبلية من المسساكن المطلوبة يجب ا ن يعتمد ا عتمادا ا سساسسيا على عدد السسكان السسعوديين. تششير النتاءج الا ولية للتعداد العام للسسكان والمسساكن السسكانية ا لي زيادة عدد السسكان السسعوديين في عام ٢٠١٠ بمقدار ٢,١٨٠,٢٣٦ نسسمة مقارنة بعدد السسكان السسعوديين في التعداد العام للسسكان لعام ٢٠٠٤ وذلك بنسسبة قدرها ١٣,٢. ا ما السسكان غير السسعوديين فقد زاد عددهم في تعداد السسكان عام ٢٠١٠ بمقدار ٢,٢٧٨,٤٧٩ نسسمة ا ي بنسسبة ٣٧,٢ مقارنة بالتعداد الذي تم في عام ٢٠٠٤. وهو ما يوضضهه الجدول ) ١ ). كما ا ظهر التعداد ا ن ٨٥ من السسكان يعيششون في المدن الرءيسسية بالمملكة وا ن مناطق الرياضض ومكة المكرمة والمنطقة الششرقية تسستا ثر بما نسسبته ٦٤,٥ من السسكان وتعد جدة ا كثر مدن المملكة كشافة سسكانية. جدول ) ١ ( تعداد الس كان في المملكة العربية الس عودية حس ب الجنس ية السسنة عدد السسكان السسعوديين عدد السسكان غير السسعوديين الجملة ٢٠٢٥ ٢٤,٩٩٨,٩٩٧ ١٢,٤٦٠,٣٠٣ ٣٧,١٢١,٢٩٩ ٢٠٢٠ ٢٢,٧٨٩,٩٩٥ ١١,٧١٢,٣٧٤ ٣٤,٨٩٨,٩٦٢ ٢٠١٥ ٢١,١٢٩,٩٦٠ ١٠,٣٩١,٤٥٨ ٣١,٥٢١,٤١٨ ٢٠١٠ ١٨,٧٠٧,٥٧٦ ٨,٤٢٩,٤٠١ ٢٧,١٣٦,٩٧٧ ٢٠٠٤ ١٦,٥٢٧,٣٤٠ ٦,١٥٠,٩٢٢ ٢٢,٦٧٨,٢٦٢ المص در: التعداد العام للسسكان والمسساكن ٢٠٠٤ و ٢٠١٠ مص لهة الا حص اءات العامة والمعلومات. ا ن الزيادة في عدد السسكان ت ءودي ا لى زيادة الطلب على الوحدات السسكنية وتزداد حدة مششكلة الهص ول علي المسسكن الملاءم في مناطق الرياضض ومكة المكرمة والمنطقة الششرقية ا المناطق الا كثر كشافة سسكانية. والجدير بالملاحظة ا ن الخص اءصص الديموغرافية للسسكان السسعوديين لعام ٢٠٠٧ ا ظهرت ا ن ٤٨,٣ من ا جمالي السسكان السسعوديين هم من الفي ة العمرية التي تقع بين ١٥-٤٤ سسنة وهو ما يوضضهه الجدول رقم ) ٢ ) كما يتبين ا ن نسسبة الذكور السسعوديين لنفس الفي ة العمرية تبلغ ٤٨,٢ ا ما نسسبة الاناش فتبلغ ٤٨,٤ لذات الفي ة العمرية. ا ن التركيبة السسكانية للسسكان السسعوديين تششير ا لى ا ن مششكلة السسكن سسوف تسستمر لل جيال القادمة ومن ثم زيادة حدتها كنتيجة لتراكم الطلب على المسساكن مالم يتم تضضييق فجوة الطلب/العرضض 11

12 الهالية على المسساكن. جدول ) ٢ ( التوزيع العمري للس كان الس عوديين وفقا للدراس ة الديموغرافية لعام ٢٠٠٧ جملة اناش ذكور الفي ة العمرية ٤٣١,٥٣٣ ٢,٤٧ ٢١٣,٦٨١ ٢,٤٦ ٢١٧,٨٥٢ ا قل من سسنة ١,٨٤٨,٦٨٠ ١٠,٥٧ ٩٠٩,٧٠٢ ١٠,٤٩ ٩٣٨,٩٧٨ ١ ٤ ٢,١٥٧,٦٤٠ ١٢,٣٣ ١,٠٧٢,٦٢٢ ١٢,٣٧ ١,٠٨٥,٠١٨ ٥ ٩ ٢,٠٧٤,٢٤٣ ١١,٨٦ ١,٠٣٧,٤٩٤ ١١,٩٦ ١,٠٣٦,٧٤٩ ١٠ ١٤ ١,٩٢٤,٠٩٨ ١١,٠٠ ٩٥٢,٢٩٨ ١٠,٩٨ ٩٧١,٨٠٠ ١٥ ١٩ ١,٧٨٤,٩٠١ ١٠,٢٠ ٨٧٩,٨٧٤ ١٠,١٥ ٩٠٥,٠٢٧ ٢٠ ٢٤ ١,٥٢٥,٤٠٠ ٨,٧٢ ٧٦١,٥٨٠ ٨,٧٨ ٧٦٣,٨٢٠ ٢٥ ٢٩ ١,٢٩٣,٦٧٠ ٧,٤٠ ٦٤٥,٩٧٣ ٧,٤٥ ٦٤٧,٦٩٧ ٣٠ ٣٤ ١,٠٦٠,٢٥٨ ٦,٠٦ ٥٣١,٥٨٨ ٦,١٣ ٥٢٨,٦٧٠ ٣٥ ٣٩ ٨٦٥,٠٨٧ ٤,٩٥ ٤٢٦,٣٠٤ ٤,٩٢ ٤٣٨,٧٨٣ ٤٠ ٤٤ ٦٨٦,١٣٩ ٣,٩٢ ٣٣٤,٤٤١ ٣,٨٦ ٣٥١,٦٩٨ ٤٥ ٤٩ ٥٤١,٣٧٩ ٣,٠٩ ٢٦٦,٩٣٢ ٣,٠٨ ٢٧٤,٤٤٧ ٥٠ ٥٤ ٣٩٢,٨٠٧ ٢,٢٥ ١٩٠,٨٦٨ ٢,٢٠ ٢٠١,٩٣٩ ٥٥ ٥٩ ٢٩٧,٩٥٦ ١,٧٠ ١٤٧,٤٩٢ ١,٧٠ ١٥٠,٤٦٤ ٦٠ ٦٤ ٢١١,١٧٣ ١,٢١ ١٠٧,٨٥٩ ١,٢٤ ١٠٣,٣١٤ ٦٥ ٦٩ ١٦٦,٥٤٤ ٠,٩٥ ٧٧,٦٤٣ ٠,٩٠ ٨٨,٩٠١ ٧٠ ٧٤ ٩٩,٤١٤ ٠,٥٧ ٤٦,٨٨٣ ٠,٥٤ ٥٢,٥٣١ ٧٥ ٧٩ ١٣٢,٤٤٢ ٠,٧٦ ٦٨,٨٤٩ ٠,٧٩ ٦٣,٥٩٣ ٨٠ سسنة فا كثر ١٧,٤٩٣,٣٦٤ ١٠٠,٠٠ ٨,٦٧٢,٠٨٣ ١٠٠,٠٠ ٨,٨٢١,٢٨١ جملة المص در: التوزيع الديموغرافي للسسكان عام ٢٠٠٧ مص لهة الا حص اءات العامه والمعلومات. ثانيا. األراضي السكنية تعتبر ا لا لاراضضي السسكنية من الموارد الاقتصصادية التي تدخل في العملية الا نششاي ية بقطاع ا لا لاسسكان. وهو العامل الذي سسرعان ما يتجه ا ليه تفكير الا نسسان ا ول وهلة عند رغبته في ششراء منزله ا و ا قامة السسكن الذي يحلم 12

13 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة به. ويقصصد بالا راضضي ا لا لاسسكانية تلك ا لا لاراضضي البور الخالية land) (raw التي لم يجر عليها تحسسين ما بتزويدها با ي من الا طر ا لا لاسساسسية اللازمة للحياة اليومية للا نسسان.وينسسهب هذا المفهوم على الا راضضي التي تقوم الهيي ات المهلية ا و البلديات بتقسسيمها ا لى مسساحات ا ص غر وتحديد النطاق السسكني الذي سسوف تقام عليه الا بنية. ا ن خطة التنمية التاسسعة التي ا قرتها المملكة قد حددت قيدا مهما لتنفيذ الوحدات السسكنية المطلوب بناءها في تلك الخطة ا لا وهو: توفير ا راضضي قابلة للبناء وتكون مزودة ببنية ا سساسسية وخدمات عامة ضضرورية. وتحدد الخطة المسساحة المطلوبة من الا رضض بمقدار ٣٥٠ مليون متر مربع موزعة على النهو الذي يبينه الجدول ) ٣ ( التالي: جدول ) ٣ ( مس احة الا رض المطلوبة لتلبية الا حتياجات الس كنية لخطة التنمية التاس عة مليون متر مربع المنطقة ٩١ الرياضض ١٠٣ مكة المكرمة ٢٢,٦ المدينة المنورة ١٤,٢٧ القص يم ٤٦,٥ المنطقة الششرقية ٢٣,٢٧ عسسير ١٠,٨٩ تابوك ٥,٧٤ حاءل ٣,٢٢ الهدود الششمالية ١٤,٠٤ جازان ٦,٨٦ نجران ٤,٨٣ الباحة ٣,٧٨ الجوف ٣٥٠ ا جمالي مسساحة الا راضضي المص در: وزارة الا قتص اد والتخطيط السسعودية خطة التنمية التاسسعة. وقد تم تقدير تلك المسساحة على ا سساس ا ن متوسسط المسساحة المطلوبة للوحدة السسكنية ٢٨٠ متر مربع. وحيش 13

14 ا ن هناك وحدات سسكنية سسوف تزيد مسساحتها عن ٢٨٠ متر مربع بالا ضضافة ا لى الطلب على الا راضضي بغرضض المضضاربة فا ن ا جمالي مسساحة الا راضضي المطلوبة سسوف تزيد عن المسساحة المقدرة في خطة التنمية التاسسعة. من ناحية ا خرى فا ن مسساحة الا راضضي التي يمكن توفيرها وفقا لخطة التنمية التاسسعة يبلغ ٢٦٦ مليون متر مربع. بناء على ذلك يمكن القول ا ن هناك فجوة بين العرضض والطلب في الا راضضي المخص ص ة لبناء المسساكن مما ي ءودي ا لى زيادة ا سسعار الا راضضي السسكنية وهو ما يوءدي ا لى ا رتفاع تكاليف السسكن حيش ا ن تكلفة الا راضضي تمشل ٦٠ تقريبا من تكلفة السسكن. والجدير بالذكر ا ن ا سسعار الا راضضي تتفاوت بين محافظات المملكة بل وتتفاوت بين ا حياء المهافظة ذاتها وهو ما يظهره جدول (٤ ( جدول ) ٤ ( ا - متوس ط عام لا س عار المتر المربع بالريال في بعض محافظات المملكة الدمام جدة الرياضض السسنة ١٣٠ ٢٦٩٦ ١٩٠ ١٤٣٠ ٩٥٣ ٣٠٧١ ٢٥٧ ١٤٣١ ٢٦٣ ١٠٢٧ ١١٧ ١٤٣٢ ٧٦١ ١٣٠١ ١٢٠ ١٤٣٣ ب- متوس ط عام لس عر المتر المربع بالريال في بعض ا حياء الرياض و جدة في بداية عام ١٤٣٤ الرياضض المنص ورية الششفاء الرمال السسويدي الهمراء الغوطة المروج المرقب الهي ٨ ٢٢٠ ٤٣٥ ٣٢٨٥ ٢٧٢١ ٥٥٤٥ ٤٨٩٨ ٥٧٦٩ سسعر المتر المربع الهجرة السساحل الهنداوية السسليمانية النزهة الا ندلس الهمراء الزهراء جدة الهي ٢٣١ ٥٥٩ ٢٦٥٣ ٣١١٣ ٣٩٢٩ ٤٧١٤ ٦٣٣٤ ٢١٠٦٦ سسعر المتر المربع المص در: تم الا عتماد على بيانات الموءششر العقاري لوزارة العدل السسعودية لا عداد الجدول يلاحظ على ا سسعار الا راضضي ا نها تنخفضض في المناطق الواقعة على ا طراف المدن ا و خارج النطاق العمراني وهي مناطق تفتقر ا لى البنية التهتية والخدمات مما يوءدي ا لى العزوف عن التفكير في البناء والسسكن في تلك المناطق يضضاف ا لى ذلك ا ن المسساحات التي يتم بيعها في تلك المناطق تعد مسساحات كبيرة وهو موءششر ا لى ا ن الغرضض من الششراء ليس البناء وا نما تخزين الا رضض ا نتظارا لا رتفاع سسعرها ومن ثم ا عادة بيعها بهدف تحقيق ا رباه. 14

15 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة ثالثا. تكلفة البناء ا ن بناء مسسكن اقتص ادي حضضري يلبي متطلبات المالك الاجتماعية والاقتص ادية والبيي ية بمواص فات تطابق مواد البناء المتوفرة في السسوق المهلية وامن وباسستخدام العمالة المتوفرة في السسوق المهلية يتطلب تكاتف كل من المالك والمص مم والمقاول وقوانين تحمي كل منهم وتحاسسب كل من قص ر في مهماته. ا ن التص ميم المتكامل لمسسكن اقتص ادي مناسسب هدف يسسعى ا لية المواطن والمعماري المص مم وهو المسسكن الا من الذي يراعي جميع الاحتياجات مراعيا المسستوى الاقتص ادي للمالك ويمكن ا نجازه با سسرع وقت ممكن من التقنيات والمواد المتوفرة محليا وباسستخدام العمالة المتوفرة في السسوق المهلي. كما ا ن الخص اءصص التالية للعمارة الهالية والششاءعة الاسستخدام في المدن الرءيسسية بالمملكة ا دت ا لى ارتفاع التكاليف: l المبالغة في الا ششكال الهندسسية المختلفة الص عب تنفيذها وص عوبة ص يانتها. l عدم ا عطاء الاتجاهات الجغرافية ا ي اهتمام لتوفير بيي ة مناخيه. l المبالغة في المسساحات المخص ص ة للهركة. l المبالغة في كميات الخرسسانة المسستخدمة. l عدم اختيار مص مم محترف واسستخدام مخططات غير مدروسسة ومنسسوخة لم يراعى فيها احتياجات المالك. l اختيار مواد غير مناسسبة والمبالغة في اسستخدامها. l عدم الاهتمام بالتفاص يل المعمارية والا نششاءية. وبص فة عامة تتا ثر تكلفة البناء بالعوامل التالية: l الا رضض والذي يهدد قيمتها الموقع الجغرافي والمسساحة وتوفر الخدمات. l التخطيط وذلك باختيار المص مم المهترف ومعرفة المالك باحتياجاته الهالية والمسستقبلية وعدم مبالغة المص مم وخبرته في اختيار المواد المناسسبة. l نظام البناء مناقششة المالك في نظام البناء الذي يوفر له الا مان والاسستقرار مع مراعاة توفر المواد والمعدات واليد العاملة المهترفة l مواد وتكنولوجيا البناء بالرغم من وجود تفاوت كبير في قيم مواد البناء بنا على مص ادرها وطرق اسستخدامها. 15

16 l التششطيب الداخلي والخارجي للمبنى. ففيما يتعلق بمواد البناء ششهد سسوق مواد البناء في بداية عام ٢٠١٣ ا رتفاعا في الا سسعار بنسسبة ٢٠ بينما كانت تلك النسسبة لا تتعدي ١٠ سسنويا في السسنوات السسابقة. ا لا ا ن الا كثر تا ثيرا على تكلفة البناء هي تكلفة اليد العاملة وحديد التسسليه والا سسمنت. لقد زادت تكلفة اليد العاملة زيادة غير مسسبوقة مع بداية عام ٢٠١٣ قدرها ٣٠ كنتيجة لرفع تكلفة رخص ة العمل بمقدار ٢٤٠٠ ريال للعامل الوافد والتي فرضضتها وزارة العمل. ا ما حديد التسسليه فقد ششهد السسوق ثباتا في الا سسعار منذ العام ٢٠١٢ فوفقا لبيانات وزارة التجارة فا ن متوسسط سسعر طن الهديد المهلي يبلغ ٣٠٠٠ ريال ا ما الهديد المسستورد فيبلغ متوسسط الطن ٢٩٠٠ ريال. يلاحظ ا ن ا سسعار حديد التسسليه في المملكة العربية السسعودية-سسواء المسستورد ا و المهلي - يزيد عن متوسسط السسعر العالمي لهديد التسسليه بمقدار. ١٧ ا ما الا سسمنت فعلى الرغم من الجهود التي تقوم بها وزارة التجارة للسسيطرة على ا سسعار الا سسمنت بتهديدها سسعر بيع الا سسمنت تسسليم المص نع بمبلغ ١٢ ريال للكيس و ٢٤٠ ريال للطن السساءب ا ما السسعر بالنسسبة للمسستهلك فقد حدد بمبلغ ١٤ ريال للكيس والجدير بالذكر ا ن عدد ششركات الا سسمنت في السسعودية يبلغ ١٣ ششركة وحجم الا نتاج لجميع الششركات المنتجة في عام ٢٠١١ بلغ ٤٨,٣٦ مليون طن مقارنة با نتاجها في عام ٢٠١٠ الذي بلغ نهو ٤٢,٩٧ مليون طن. ا لا ا ن سسوق الا سسمنت ششهد زيادة في الا سسعار منذ نهاية عام ٢٠١٢ تراوحت بين ١٥ و ٢٥ حيش وص ل سسعر كيس الا سسمنت في جدة ا لى ٢١ ريال ا ما في الرياضض فقد وص ل سسعر كيس الا سسمنت ا لى ١٧ ريال. وكنتيجة لا رتفاع ا سسعار البناء فقد جاء رد فعل السسوق بششكل ملهوظ وسسريع فقد بلغ سسعر بناء المتر المربع العظم ٢٢٠ ريالا بعد ا ن كان ١٧٠ ريالا بزيادة وص لت ل ٣٠ بالماءة وهو ما سسوف ينعكس سسلبا على ا سسعار المسساكن. رابعا. أسعار المساكن. يمشل الموروش الشقافي عاملا هاما في اختيار نوع السسكن لذلك تفضضل الا سسر السسعودية السسكن في الفيلات لما تتمتع به من خص وص ية. وعلى الرغم من النقصص في المسساكن ا لا ا ن الششقق السسكنية لا تزال تحظى با قبال ضضعيف جدا من قبل المواطنين السسعوديين وذلك لعدة ا سسباب منها القلق على مسستوى الخص وص ية وعدم وجود هياكل قانونية لملكية المسساحات المششتركة وعدم القدرة على توسسيع نطاق السسكن لاحقا وعدم وجود تداولات ثانوية من ش ا نها ا ن تسسمه للملاك بالتنقل ص عودا ونزولا على السسلم العقاري. ا ما المجمعات السسكنية لم يكن هناك -عمليا- ا ي تطوير في المجمعات السسكنية في العقد الماضضي فبينما كانت هناك زيادة في الطلب خلال نفس الفترة ا لا ا نها نش ا ت جزءيا جراء نمو الاقتص اد الكلي وفرصص تسسكين الا جانب ممن هم في مناص ب تنفيذية عليا. ويمكن ملاحظة تلك التفضضيلات من خلال التعداد 16

17 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة العام للمسساكن عام ٢٠١٠ حيش يتبين ا ن ٢٨ من السسعوديين يقطنون في ششقق سسكنية وهو ما يوضضهه ششكل ) ١.( ششكل (١) توزيع السسكان السسعوديون وفقا لنوع المسسكن عام ٢٠١٠ المص در: تم الا عتماد على بيانات التعداد العام للسسكان والمسساكن عام ٢٠١٠ لقد انعكسست تلك التفضضيلات علي مسستويات ا سسعار المسساكن في المملكة فوفقا لتقارير البنك السسعودي الا مريكي والبنك السسعودي الفرنسسي فقد ارتفع المتوسسط العام لا سسعار بيع الفيلات الص غيرة في النص ف الا ول من عام ٢٠١١ بنسسبة ٢٠,٥ مقارنة بالنص ف الا ول من عام ٢٠١٠ كما ارتفع المتوسسط العام لا سسعار الفيلات الكبيرة لنفس الفترة بمعدل ١٣,٢. ا ما الششقق السسكنية فقد ارتفع المتوسسط العام لا سسعار الششقق الكبيرة بمعدل ٤,٦ في النص ف الا ول من عام ٢٠١١ مقارنة بنفس الفترة من عام ٢٠١٠ ا ما الششقق الص غيرة فقد كان ارتفاع المتوسسط العام لا سسعارها في النص ف الا ول من عام ٢٠١١ بمعدل ١,٧ مقارنة با سسعار النص ف الا ول من عام ٢٠١٠. ا دى ا رتفاع ا سسعار بيع العقارات ا لى ا رتفاع الا يجارات. فقد ارتفع المتوسسط العام لا يجارات الفيلات الص غيرة بنسسبة ١٥ في النص ف الا ول من عام ٢٠١١ مقارنة بالا يجارات في النص ف الا ول من عام ٢٠١٠ ا ما الششقق فقد ارتفع المتوسسط العام لل يجار بمعدل ٩ لنفس الفترة الزمنية خامسا. التمويل العقاري يششير التمويل العقاري ا لى السسياسسات والبرامج المالية التي تهدف ا لى تمويل تكلفة الهص ول على المسسكن سسواء بالششراء ا و الا سستي جار ا و التششييد ا و التهسسين ويتم ذلك من خلال توافر القروضض ا و المنه ٠ 17

18 المص در: تقارير موءسسسسة النقد العربي السسعودي و على الرغم من ا ن لدى المملكة العربية السسعودية ا كبر سسوق للعقارات في دول مجلس التعاون الخليجي ولكن في نفس الوقت ا قل اسسواق الرهن العقاري نموا وهذا ا دى ا لى نقصص في المسساكن التي يملكها ششاغلوها لا سسيما ا ولي ك في الطرف الا دنى من سسلم الدخل. ويقدر معدل الرهن العقاري في المملكة العربية السسعودية بهوالي ٢ في حين ا ن ا سسواقا مشل الا مارات العربية المتهدة لديها معدل يبلغ نهو ١٤. لكن حتى هذا الرقم ا قل بكشير من الا سسواق الغربية الناضضجة مشل المملكة المتهدة حيش يبلغ معدل الرهن العقاري فيها حاليا نهو ٧٠. ويوضضه الششكل ) -٢ ا ( والششكل ) -٢ ب ( نسسبة الا ءتمان الذي قدمته البنوك في المملكة العربية السسعودية لنششاط البناء والتششييد منذ عام ٢٠٠٠ ا لى عام ٢٠١١ وذلك من ا جمالي الا ءتمان المص رفي ويلاحظ ا ن تمويل نششاط البناء والتششييد يششمل تمويل البناء السسكني والتجاري والمكتبي وغيرها من ا نششطة البناء والتششييد. ا ن التمويل هو ا سساس كل عمل ناجه وكبير لذلك فا ن ا نخفاضض الا ءتمان الداعم لتمويل النششاط العقاري ا دي ا لى معاناة القطاع العقاري بالمملكة من معضضلة التمويل خاص ة بعد تعليق نظام المسساهمات العقارية. فموءسسسسات التمويل والبنوك لا تقوم بجهود كافية فيما يتعلق بتمويل الششركات العقارية وتقديم القروضض التي تمكنها من تنفيذ مششاريعها الا سسكانية. ويرجع ا حجام البنوك 18

19 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة ا لى مخاوفها من الدخول في تمويل قطاع ترتفع فيه المخاطرة وذلك نتيجة لا فتقاد هذا القطاع لبنية تششريعية وتنظيمية ٠ لقد ا دت ص عوبة تمويل النششاط العقاري ا لى عدم ظهور ششركات تطوير عقاري ضضخمة قادرة على تطوير عدد كبير من الوحدات السسكنية لسسد الفجوة بين العرضض والطلب وبيعها با سسعار تتناسسب ودخول المواطنين. من ناحية ا خرى نجد ا ن المواطنين الراغبين في تملك المسساكن ولا تتوافر لديهم القدرة المالية المالية على ششراء مسسكن بنظام الدفع النقدي ويهتاجون لنظام التمويل والتقسسيط لرفع قدرتهم الششراءية ا لا ا ن هذا البديل غير متاه كنتيجة لقلة عدد الششركات العقارية القادرة على توفير هذا النمط من ا نماط تملك المسساكن وكذلك ا حجام البنوك ا لا بهدود ضضيقة في تقديم فرصص تمويل عقاري لل فراد لتملك المسسكن ا و ا ن دخل المواطن لا ي ءوهله للهص ول على قرضض لششراء منزله. فعلى سسبيل المشال ا ذا كان الراتب الششهري للمواطن ٨,٠٠٠ ريال فا ن ا قص ى مبلغ يمكنه الهص ول عليه كقرضض للتمويل العقاري من البنك يبلغ ٦٠ ضضعف الراتب ا ي ٤٨٠,٠٠٠ ريال وا ذا كانت فترة سسداد القرضض ٢٠ عاما ومتوسسط عاءد التمويل السساءد حاليا هو ٧ فا ن القسسط الششهري لسسداد القرضض يص ل ا لى ٥٠ من الراتب الششهري للمواطن. هذا بالا ضضافة ا لى عدد من الششروط التي تضضعها البنوك بش ا ن مسساحة العقار والدفعة الا ولى وغيرها. ششكل (٣) توزيع السسكان السسعوديون عل المسساكن وفقا لنوع الهيازة ٢٠١٠ المص در: تم الا عتماد على بيانات التعداد العام للسسكان والمسساكن عام ٢٠١٠ 19

20 ا ما ص ندوق التنمية العقارية فهو الجهة الوحيدة في المملكة التي تمنه القروضض العقارية بششروط ميسسرة ا همها ا نه بدون فواءد. ا لا ا ن موارد الص ندوق غير كافية لتلبية الطلبات المقدمة للص ندوق. فقد بلغت الطلبات المقدمة للص ندوق ٢,٢٧٣,٩٩٠ طلبا وذلك منذ نش ا ته وحتى عام ١٤٣٣ / ١٤٣٢ ه قام الص ندوق بتغطية ٧٠٠,٦٤١ طلبا بنسسبة قدرها ٣٠,٨ من ا جمالي الطلبات المقدمة للص ندوق. لقد ا دى ششه التمويل وارتفاع الا سسعار ا لى ا ن المواطن السسعودي من الطبقة المتوسسطة لا يقدر على تملك منزل ا لا ا ذا كان مليونيرا يسستطيع دفع مبلغ مليون ا و ا كثر لششقة ا و لفيلا سسكنية ومن ثم لا يجد المواطن ذو الدخل المنخفضض والمتوسسط سسوى اللجوء لل يجار. ويوضضه ششكل (٣) ا ن نسسبة السسكان السسعوديين الذين يمتلكون المسساكن التي يقطنونها بغضض النظر عن نوعية تلك المنازل يبلغ ٦٣ وذلك وفقا للتعداد العام للسسكان والمسساكن في عام ٢٠١٠. وعلى الرغم من ا رتفاع النسسبة ا لى حد ما ا لا ا ن الا حص اءات لا توضضه نوعية تلك المسساكن حتى يمكن الهكم عليها من حيش مناسسبتها وملاءمتها وتلبيتها لهاجات قاطنيها. ومن ثم فا ن هناك نسسبة من هوءلاء الذين يمتلكون مسساكنهم سسوف يسسعون للهص ول على مسساكن ا فضضل في المسستقبل وهو ما يوءدي ا لى مزيد من الطلب على ا متلاك المسساكن. سادسا. شركات التطوير العقاري لقد ا ظهرت ا زمة الا سسكان في المملكة العربية السسعودية الخلل الواضضه في التطوير العقاري المتبع بواسسطة الا فراد والمقدر بنهو ٩٠ من عدد المسساكن التي تم بناءها وعدم قدرته على توفير وحدات سسكنية با عداد ضضخمة وجودة عالية لا نه تطوير يعتمد على ا دوات تقليدية لم تعد تناسسب سسوق عقاري ضضخم كسسوق المملكة العربية السسعودية كما ا ن التطوير بواسسطة الا فراد ترتفع تكلفته بششكل كبير على عكس التطوير بواسسطة ششركات ضضخمة تقدر على تطوير ا لاف الوحدات السسكنية بتكاليف منخفضضة مما يسسهل على المواطن تملكها ولعل سسيادة مبدا التطوير بواسسطة الا فراد على مدي عقود طويلة هو ا حد الا سسباب الرءيسسية لظهور مششكلة الا سسكان بالمملكة العربية السسعودية وتفاقمها. يضضاف ا لى ذلك ا ن ششركات التطوير العقاري الموجودة حاليا اتجهت ا لى البناء الفاخر ومششاريع ا سسكان تقدم عدد ص غير من الوحدات السسكنية مرتفعة القيمة باعتباره ا كثر ربهية من الدخول في سسوق المسساكن الاقتص ادية ومن ثم لم تسساهم ششركات التطوير العقاري في حل مششكلة الا سسكان بالمملكة. ا ي ا ن ششركات التطوير العقاري لم تسستطع تحقيق معادلة ص عبة ما بين منتج سسكني عالي الجودة وسسعر يتناسسب والقدرة الششراءية لششريهة كبيرة من المواطنين من ذوى الدخول المتوسسطة والمهدودة. 20

21 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة 21

22 22

23 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة تقدير فجوة الطلب/ العرض على المساكن 23

24 يسسعى ذلك الجزء من الدراسسة ا لى تحليل العرضض و الطلب على المسساكن في المملكة العربية السسعودية والتا كد من وجود عجز او فاءضض في السسوق للعششر سسنوات القادمة. لقد تم تجميع البيانات المتعلقة بالسسوق من مص لهة الا حص اءات العامة و وزارة الش ءوون البلدية و القروية و البنك الدولي للعششرين عاما السسابقة (من ١٩٩٢ م ا لى ٢٠١١ م). وبناءا على البيانات المهص لة فقد تم ا نششاء معادلة للطلب على المسساكن (معادلة انهدار خطي Regression (Linear كالا تي: BL.= β0 +β1 Pop.+ β2 GDPC حيش: (.BL) تعبر عن عدد الرخصص الص ادرة من قبل وزارة الش وءون البلدية و القروية. وتعبر (.B.L) عن المتغير التابع (Y) في المعادلة السسابقة. (β0 )المعامل الشابت. (.Pop) تمشل المتغير المسستقل (X1) و الذي يعبر عن السسكان السسعوديون في الفي ة العمرية ٢٥-٤٤ سسنة. 24 (.Pop) معامل (β1) (GDPC) يعبر عن متوسسط دخل الفرد في المملكة العربية السسعودية بالدولار معتمدا على عام ٢٠٠٠ م كسسنة ا سساس of) GDP per Capita Constant 2000 م) كما تمشل المتغير المسستقل ( X ٢ )..(GDP per Capita) معامل متوسسط دخل الفرد في المملكة العربية السسعودية (β2) لقد تم اعتبار ا ن عدد السسكان الذين يقعون ما بين سسني ٢٥ و ٤٤ سسنة و متوسسط دخل الفرد هما العاملان اللذان يفسسران الطلب على المسساكن في المملكة العربية السسعودية وذلك نظرا لمهدودية البيانات المتاحة من الجهات الهكومية بالسسعودية. ا ما العرضض على المسساكن فقد تم تحديده عن طريق اسستخدام بيانات ششركة الكهرباء عن عدد المششتركين للفترة بين عامي ٢٠٠٠ م و ٢٠١١ م والتي توضضه عدد الوحدات السسكنية الفعلية الموجودة في سسوق المسساكن بالسسعودية. تم تطبيق المعادلة الطلب السسابق ششرحها على مسستوى المملكة العربية السسعودية ككل وعلى مسستوى الشلاثة عششرة منطقة ا دارية كل على حده. وقد تمت ا ضضافة رمز لكل معادلة لتوضضيه المنطقة المراد تحليلها على سسبيل المشال تم اسستخدام الرمز (SA) للتعبير على المملكة ككل: تم الهص ول على بيانات السسكان من موقع مص لهة الا حص اءات العامة تم الهص ول على بيانات متوسسط ذخل الفرد من موقع البنك الدولي

25 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة 25 BL.SA =β0+β1 Pop.SA+ β2 GDPC كما يوضضه الجدول التالي الرموز التي تعبر عن الشلاثة عششر منطقة ا دارية في المملكة العربية السسعودية: الرمز المنطقة الرمز المنطقة Hl حاءل Rh الرياضض NB الهدود الششمالية Mk مكة المكرمة Jz جازان Md المدينة المنورة Nj نجران Qm القص يم Bh الباحة ER المنطقة الششرقية Jf الجوف As عسسير Tb تبوك ا ن متوسسط دخل الفرد (GDPC) المسستخدم على مسستوى المملكة و على مسستوى المناطق الا دارية هو متوسسط موحد حيش انه لا توجد بيانات كافية تسساعد في تحديد متوسسط دخل الفرد على مسستوى المناطق الا دارية. - التحليل والنتائج يبدا التهليل باسستخدام معادلة الطلب على المسساكن على مسستوى السسعودية حيش تسساهم في ا عطاء نظره ششمولية على لسسوق المسساكن ومن ثم سسيتم تحليل كل منطقة في المملكة على حده لتهديد المناطق التي تتركز فيها المششكلة. سسيتم التركيز في النتاءج على Square) R) لكل معادلة حيش تمكننا من الهص ول على مدى قدرة المعادلة و المتغيرات المسستخدمة على تفسسير الطلب على المسساكن. كما ا ن التوزيع F (Sig. F (Change لكل معادلة سسيسساهم في قبول ا و رفضض الفرضضية و تحديد مسستوى الشقة (٩٥ ا و ٩٩ ). بالا ضضافة ا لى ذلك فا ن التوزيع T يسساهم في التا كد من مدى ص هة المعاملات المهص لة من معادلة الطلب ومعرفة مدى مسستوى الشقة فيها (٩٥ ا و ٩٩ ). الجدول ا دناه (جدول ٥) يوضضه نتاءج تحليل معادلة الطلب على المسساكن على مسستوى المملكة. كما يظهر لنا فان المتغيرات المسستخدمة قد سساهمت في تفسسر ما نسسبته ٦٢,٦ من مششكلة الطلب على مسستوى المملكة مجموع العجز في المعروضض من المسساكن للعششر سسنوات القادمة

26 Std. Error R العربية السسعودية كما ان مسستوى الشقة في المعادلة عالي جدا (توزيع F ثقة بنسسبة ١٠٠ ). ان نسسبة Square) R) تدل على وجود عوامل ا خرى توءثر في الطلب على المسساكن في السسعودية ومنها المسساكن في السسعودية والتي لها تا ثير مباششر في قرارات السسكان بالششراء ولكن يتم ا ضضافة هذا المتغير نظرا لعدم توفر بيانات الكافية عنه. ا ن اقرب ما يسساعد في ا المقدمة عن ا سسعار المسساكن هو الموءششر العقاري الص ادر عن وزارة العدل ولكن نظرا لا نه حديش نسسبيا والبيانات المتوفرة هي اقل من خمس سسنوات لم يتم اسستخدامه. ومن العوامل الا خرى التي قد توءثر في الطلب على المسساكن الهجرة ا لى المدن الكبرى في المملكة نظرا لتوفر الفرصص الوظيفية او توفر الخدمات الا سساسسية مشل جدة والرياضض. ان توفر المسسكن من قبل جهة العمل قد ي ءوثر في قرار ششراء المسسكن ومشال على ذلك المسساكن المقدمة للعاملين في وزارة الدفاع و الجامعات الهكومية وغيرها من الجهات. جدول( ٥ ) mate Durbin- Watson Sig. F Change df2 Change Statistics df1 F Change R Square Change of the Esti- Adjusted R Square R Square Model a. 1 a. Predictors: (Constant), Pop.SA, GDPC b. Dependent Variable: BL.SA Collinearity.Sig Standardized Unstandardized جدول (٦) Model Statistics Coefficients Coefficients VIF Tolerance Beta Std. Error B (Constant) Pop.SA a. Dependent Variable: BL. SA GDPC 26

27 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة الجدول ا علاه (جدول ٦) يبين توزيع Tان المعاملات المسستخدمة في معادلة الطلب على المسساكن β0,β1,&),,99=β1 و في المملكة العربية السسعودية ككل مقبولة بمسستوى الشقة ٩٥. حيش ا ن ٩٦,٤=β0 β2).β2=95.6% باسستخدام معادلة الطلب السسابقة يمكن التنبوء بالطلب على المسساكن لفترة العششر سسنوات القادمة. ا ما فيما يختصص بجانب العرضض على الوحدات السسكنية فقد تم حسساب متوسسط نمو عدد المششتركين في خدمة الكهرباء في القطاع السسكني بين عامي ٢٠٠٠ م و ٢٠١١ م. واسستخدم هذا المتوسسط في تنبوء العرضض من الوحدات السسكنية للعششر سسنوات القادمة. وبذلك ا ص به من الممكن مقارنة العرضض و الطلب على المسساكن للفترة المسستقبلية (من ٢٠١٣ م ا لى ٢٠٢٢ م) كما هو موضضه في الجدول (٧). جدول (٧) العجز في المعروضض من المسساكن العرضض على المسساكن الطلب على المسساكن (العام ٩٢٩٧-١٠٤٤٦٩ ١١٣٧٦٦ ٢٠١٣ ١٧٢٣٩-١٠٩٥٧٩ ١٢٦٨١٨ ٢٠١٤ ٢٢٩٣٤-١١٤٩٣٩ ١٣٧٨٧٣ ٢٠١٥ ٢٨٥٨٦-١٢٠٥٦٢ ١٤٩١٤٧ ٢٠١٦ ٣٤١٨١-١٢٦٤٥٩ ١٦٠٦٤٠ ٢٠١٧ ٣٩٥١٢-١٣٢٦٤٥ ١٧٢١٥٧ ٢٠١٨ ٤٤٧١٣-١٣٩١٣٣ ١٨٣٨٤٦ ٢٠١٩ ٦٤٥٣٧-١٤٥٩٣٩ ٢١٠٤٧٧ ٢٠٢٠ ٨٥٣٨٩-١٥٣٠٧٨ ٢٣٨٤٦٧ ٢٠٢١ ١٠٧٣٢٥-١٦٠٥٦٦ ٢٦٧٨٩٢ ٢٠٢٢ ١٧٦١٠٨٣ مجموع الطلب المتوقع على المسساكن في المملكة للعششر سسنوات القادمة ١٣٠٧٣٧٠ ٤٥٣٧١٣- مجموع العرضض المتوقع من المسساكن في المملكة للعششر سسنوات القادمة فجوة الطلب/العرضض من المسساكن للعششر سسنوات القادمة 27

28 بناءا على التهليل السسابق فان مجموع الطلب على الوحدات السسكنية على مسستوى المملكة للعششر سسنوات القادمة يتوقع ان يبلغ ١,٧٦ مليون وحدة سسكنية بينما يتوقع ان يبلغ المعروضض من الوحدات السسكنية ١,٣٢ مليون وحدة. ا ي ا ن عجز المعروضض من المسساكن سسيبلغ ٠,٤٣ مليون وحدة سسكنية في حالة بقاء نمو السسوق على ما هو عليه الا ن. ا ن العجز في المعروضض من الوحدات السسكنية سسوف يتنامي كما هو موضضه في الرسسم البياني حيش انه من المتوقع ا ن يبلغ ٩ ا لف وحدة سسكنية بنهاية عام ٢٠١٣ م ليص ل ا لى ١٠٧ ا لف في عام ٢٠٢٢ م. ترجع سسرعة نمو الطلب على المسساكن ا لى النمو السسريع لعدد السسكان السسعوديين الذين يقعون في الا عمار بين ٢٥ و ٤٤ سسنة و الذين هم في حاجة ماسسة للهص ول على مسسكن لا سسرهم و ذويهم. كما ا ن ارتفاع ا سسعار البترول و زيادة الا نفاق الهكومي و انخفاضض ا سسعار الفاءدة و توجه الدولة لفته الاقتص اد للاسستشمار الا جنبي من المتوقع ا ن تلعب دورا مهما في تنمية الناتج المهلي الا جمالي بالمملكة و بالتالي فا نه من المتوقع ا ن تا ثير ا يجابا على دخل الفرد في العششر سسنوات المقبله. هنا نص ل ا لى س ءوال ا كثر دقة وا همية وهو ا ين تتركز هذه المششكلة على مسستوى المناطق الا دارية في المملكة لقد تم اسستخدام معادلة الطلب السسابقة على مسستوى الشلاثة عششر منطقة ا دارية لتهديد المناطق التي تتركز فيها المششكلة. وقد تم تقسسيم النتاءج ا لى قسسمين: ا ولا: مناطق ا عطت نتاءج ا يجابية وسساهمت المغيرات المسستخدمة في المعادلة في تفسسير الطلب على المسساكن فيها وهي منطقة الرياضض و منطقة مكة المكرمة و منطقة المدينة المنورة و منطقة جازان. ونتاءجها كالا تي: 28

29 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة منطقة الرياض معادلة الطلب المسستخدمة تسساهم في تفسسير ٨١,٣ من الطلب على المسساكن في منطقة الرياضض وبشقة ١٠٠ (جدول ٨). ان الزيادة في الطلب على المسساكن يعتمد على زيادة عدد السسكان الذين هم بين سسن ٢٥ ٤٤ سسنة (توزيع T يعطي نسسبة ثقة ١٠٠ ). وترجع هذه الزيادة ا لى هجرة السسكان من ا نهاء المملكة ا لى الرياضض نظرا لتوفر الفرصص الوظيفية و الاسستشمارية بها بالا ضضافة ا لى مسستوى المعيششة وتوفر الخدمات الا سساسسية ا ذا ما قارنها بباقي مدن ومناطق المملكة. كما ا ن معظم الموءسسسسات العامة والخاص ة بالمملكة ا دارة مما يعني ا ن الوص ول ا لى المراكز العليا يتطلب الانتقال ا لى العاص مة. نلاحظ في توزيع T ان الشقة في معامل متوسسط الدخل اقل من ٩٥ (جدول ٩). ا ي ا ن تا ثير متوسسط الدخل في الطلب غير ا كيد وربما يعد ذلك ا لى القدرة المالية لدى سسكان هذه المنطقة خص وص ا ا ن كشير من كبار موظفي القطاع الخاصص والعام الا عمال يقطنون بها. (جدول ٨) Std. Error of the Estimate Durbin- Change Statistics Watson Sig. F df2 df1 F R Change Change Square Change a. Predictors: (Constant), Pop. Rh, GDPC b. Dependent Variable: BL. Rh 29 Collinearity Statistics Sig t Standardized Coefficients t VIF Tolerance Beta Std. Error Adjusted R Square R Square 813. Unstandardized Coefficients B GDPC Pop. Rh R 902a. Model 1 (جدول ٩) Model Constant GDPC Pop. Rh a. Dependent Variable: BL. Rh منطقة مكة المكرمة تششير Square) R) في الجدول التالي على ا ن المتغيرات المسستخدمة قادرة على تفسسير الطلب على المسساكن في منطقة مكة المكرمة بنسسبة تقدر ب ٦٦,٩ (جدول ١٠). بالا ضضافة الى ذلك نجد ا ن التوزيع F يوءكد فرضضية ا ن المتغيران يفسسران الطلب و يوضضه ا ن النتاءج تتمتع بمسستوى ثقة عالي ١٠٠ (جدول ١٠). كما ا ن توزيع T يعطي مسستوى ثقة ٩٥ للمعاملات المسستخدمة في المعادلة (جدول ١١).

30 1.323 Change Statistics Sig. F Change 000. df2 17 df1 2 F Change R Square Change 669. a. Predictors: (Constant), Pop. Mk, GDPC b. Dependent Variable: BL. Mk Std. Error of the Estimate Durbin- Watson Collinearity Statistics.Sig t Standardized Coefficients VIF Tolerance Beta Adjusted R Square 630. R Square 669. R 818a. Unstandardized Coefficients Std. Error B (جدول ١٠) Model 1 (جدول ١١) Model (Constant) GDPC Pop. Mk a. Dependent Variable: BL. Mk ان من ا هم المتغيرات الا خرى التي ت ءوثر على الطلب على المسساكن في منطقة مكة المكرمة والتي تقع في ٣٠ الغير مفسسره في Square) R) هي ا سسعار العقار وذلك نظرا للارتفاع الكبير الملاحظ في السسنوات الا خيرة الماضضية خص وص ا بعد انتقال السسيولة من سسوق المال ا لى سسوق العقار بعد هبوط السسوق في عامي ٢٠٠٦ م و ٢٠٠٨ م. بالا ضضافة الى محدودية قنوات الاسستشمار في السسعودية مما ا دى بالكشير من المسستشمرين ا لى المضضاربة في العقارات وبخاص ة منطقة مكة المكرمة لما تمتلكه هذه المنطقة من مكانه دينية وسسياحية و تجارية هامه ليس على المسستوى المهلي فهسسب بل على مسستوى عالمي. وقد وص لت ا سسعار العقار ا لى مسستوى لا يسستطيع معه كشير من سسكان المدن الرءيسسية بالمنطقة ا لى ششراء مسساكن بالقروضض المقدمة من الدولة والقدرة المالية لكشير منهم لا تمكنه من الهص ول على تمويل العقاري عن طريق البنوك تكفي. منطقة المدينة المنورة ت ءوكد نتاءج التوزيع F على فرضضية ا ن متوسسط دخل الفرد و عدد السسكان ما بين - ٢٥ ٤٤ سسنة يفسسران الطلب على المسساكن في منطقة المدينة المنورة بمسستوى ثقة ٩٩ (جدول ١٢). كما توضضه النتاءج ا نهما يفسسران الطلب بنسسبة ٥٤ تقريبا. كما ا ن توزيع T يعطي مسستوى ثقة ٩٥ للمعاملات المسستخدمة في المعادلة. 30

31 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة Watson Sig. F Change 001. df2 17 df1 Change Statistics F Change R Square Change 540. a. Predictors: (Constant), Pop. Md, GDPC b. Dependent Variable: BL.Md Collinearity Statistics VIF Tolerance Sig a. Dependent Variable: BL. Md 2 t mate Durbin- Standardized Coefficients Beta Std. Error of the Esti A d - justed R Square 486. R Square 540. (جدول ١٢) R 735a. Unstandardized Coefficients Std. Error B Model 1 (جدول ١٣) Model (Constant) GDPC Pop. Md منطقة جازان تسساهم المعادلة في تفسسير ٦٢,٨ من الطلب على المسساكن بناءا على نتاءج Square) R) وذلك بمقدار ثقة ١٠٠ وفقا لتوزيع F (جدول ١٤). (جدول ١٤) Durbin- Watson Sig. F Change 000. df2 17 df1 Change Statistics F Change R Square Change 628. a. Predictors: (Constant), Pop. Jz, GDPC b. Dependent Variable: BL. Jz 2 Std. Error of the Estimate A d - justed R Square 584. R Square 628. R 792a. Model

32 Collinearity Statistics VIF Tolerance Sig t Standardized Coefficients Beta Std. Error Unstandardized Coefficients B (جدول ١٥) Model (Constant) GDPC Pop. Jz a. Dependent Variable: BL. Jz ثانيا: مناطق ا عطت نتاءج غير دقيقة ولم تكن المغيرات المسستخدمة كافية لتفسسير الطلب فيها وهي المنطقة الششرقية و منطقة نجران و منطقة تبوك و منطقة الهدود الششمالية و منطقة عسسير و منطقة الباحة و منطقة الجوف و منطقة حاءل و منطقة القص يم. و نوجز نتاءجها فيما يلي: (جدول ١٦) المنطقة المنطقة الششرقية منطقة نجران منطقة تبوك النتاءج R Square: Sig. F Change: 97% sig. T: β0=92% β1=91% &β2=64.5% R Square: Sig. F Change: 99% % 0=90 β sig. T: β1=89% &β2=93% R Square: Sig. F Change: 99% sig. T: β0=94% β1=95% & β2=90% تفسسير المعادلة غير كافية لتفسسير الطلب على المسساكن في هذه المنطقة. و التوزيع F يشبت وجود تا ثير لمتوسسط دخل الفرد و السسكان بين سسنة على الطلب على المسساكن ولكن مسستوى الشقة ليس مرتفعا. المعادلة غير كافية لتفسسير الطلب على المسساكن في هذه المنطقة. و التوزيع F يشبت وجود تا ثير لمتوسسط دخل الفرد و السسكان بين سسنة على الطلب على المسساكن. المعادلة قادرة على تفسسير الطلب على المسساكن في هذه المنطقة بنسسبة 45.9%. و التوزيع F يشبت وجود تا ثير لمتوسسط دخل الفرد و السسكان بين سسنة على الطلب على المسساكن. 32

33 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة 33 R Square: Sig. F Change: 98% sig. T: β0=94% β1=94% &β2=80% R Square: Sig. F Change: 86% sig. T: β0=91% β1=94% &β2=50% R Square: Sig. F Change: 96% sig. T: β0=96% β1=98% &β2=82% R Square: Sig. F Change: 98% sig. T: β0=84% β1=81% & β2=93% R Square: Sig. F Change: 99% sig. T: β0=95% β1=92% & β2=97% R Square: Sig. F Change: 99% sig. T: β0=76% β1=71% &β2=97% منطقة الهدود الششمالية منطقة عسسير منطقة الباحة منطقة الجوف منطقة حاءل منطقة القص يم المعادلة غير كافية لتفسسير الطلب على المسساكن في هذه المنطقة. و التوزيع F يشبت وجود تا ثير لمتوسسط دخل الفرد و السسكان بين سسنة على الطلب على المسساكن. المعادلة غير كافية لتفسسير الطلب على المسساكن في هذه المنطقة. و التوزيع F لا يشبت وجود تا ثير لمتوسسط دخل الفرد و السسكان بين سسنة على الطلب على المسساكن. العلاقة غير كافية لتفسسير الطلب على المسساكن في هذه المنطقة. و التوزيع F يشبت وجود تا ثير لمتوسسط دخل الفرد و السسكان بين سسنة على الطلب على المسساكن بنسسبة 96%. المعادلة غير كافية لتفسسير الطلب على المسساكن في هذه المنطقة. و التوزيع F يشبت وجود تا ثير لمتوسسط دخل الفرد و السسكان بين سسنة على الطلب على المسساكن ولكن مسستوى الشقة ليس مرتفعا. العلاقة على تفسسير الطلب على المسساكن في هذه المنطقة بنسسبة 50%. و التوزيع F يشبت وجود تا ثير لمتوسسط دخل الفرد و السسكان بين سسنة على الطلب على المسساكن بنسسبة 99%. العلاقة غير كافية لتفسسير الطلب على المسساكن في هذه المنطقة. و التوزيع F يشبت وجود تا ثير لمتوسسط دخل الفرد و السسكان بين سسنة على الطلب على المسساكن ولكن مسستوى الشقة ليس مرتفعا.

34 ان البيانات المتاحة من ششركة الكهرباء تقسسم المملكة ا لى ا ربع مناطق ا دارية وهي كالا تي: الوسسطى وتتكون من ثلاش مناطق ا دارية وهي منطقة الرياضض و منطقة القص يم و منطقة حاءل. الغربية و تحتوي على منطقة مكة المكرمة و منطقة المدينة المنورة و منطقة تبوك. الششرقية و ترمز للمنطقة الششرقية ومنطقة الهدود الششمالية ومنطقة الجوف. الجنوبية و تتكون من منطقة عسسير و منطقة الباحة و منطقة جازان و منطقة نجران. ونظرا لهذا التقسسيم فا ن بيانات المعروضض من المسساكن لكل منطقة ا دارية في المملكة غير متوفرة وعليه سسوف يتم تجميع التوقعات المسستقبلية للمناطق الا دارية الشلاثة عششر و ا عادة تقسسيمها ا لى ا ربع مناطق لكي يتسسنى لنا مقارنتها بالبيانات المتاحة عن المعروضض من المسساكن في المملكة. 34 أوال: المنطقة الوسطى في الجدول التالي (جدول ١٧) تم وضضع التوقعات المسستقبلية لنمو الطلب على الوحدات السسكنية في كل من منطقة الرياضض و منطقة القص يم و منطقة حاءل و ثم تم جمع الطلب فيهم ومقارنته بالعرضض المسستقبلي المتوقع في حالة ما ا ذا اسستمر نمو العرضض على ما هو عليه الا ن: (جدول ١٧) المنطقة الوسسطى السسنوات ٢٠١٣ ٢٠١٤ ٢٠١٥ ٢٠١٦ ٢٠١٧ ٢٠١٨ ٢٠١٩ ٢٠٢٠ ٢٠٢١ ٢٠٢٢ الطلب المتوقع في منطقة الرياضض ٣١٣٥١,٤ ٣٤٤٩٢,٤ ٣٧٢٣٣,٠٥ ٤٠٠٢٠,٣٩ ٤٢٨٥٢,٨٥ ٤٥٥٨٨,٣٧ ٤٨٣٤٠,٧٣ ٥٤٠٨٩,٤٧ ٦٠٠٩٥,٠٢ ٦٦٣٧١,٦١ الطلب المتوقع في منطقة القص يم ١٠٨٧٣,١١ ١١٩٦٧,٠٥ ١٢٩٢٠,٠٣ ١٣٨٩٠,٨٤ ١٤٨٧٩,٠١ ١٦١٠٦,٩٣ ١٧٣٥٦,٢٥ ١٩٦٨٤,٧٩ ٢٢١١٨,٣٥ ٢٤٦٦١,١٦ الطلب المتوقع في منطقة حاءل ٥٨٨٩,٠٢٤ ٦٦٨٩,٩٦٤ ٧٣٧٩,٨٧٧ ٨٠٨٣,٨٧٥ ٨٨٠١,٩٣٢ ٩٥١٤,٢١٨ ١٠٢٣٧,٩٤ ١١٨٠٧,٢١ ١٣٤٥٤,٦٧ ١٥١٨٤,٣١ مجموع الطلب المتوقع ٤٨١١٣,٥٣ ٥٣١٤٩,٤١ ٥٧٥٣٢,٩٦ ٦١٩٩٥,١١ ٦٦٥٣٣,٧٩ ٧١٢٠٩,٥١ ٧٥٩٣٤,٩١ ٨٥٥٨١,٤٦ ٩٥٦٦٨,٠٥ ١٠٦٢١٧,١ العرضض المتوقع ٣١٧١٧,٧٨ ٣٢٣٣٧,٤٨ ٣٢٩٦٩,٢٩ ٣٣٦١٣,٤٤ ٣٤٢٧٠,١٨ ٣٤٩٣٩,٧٥ ٣٥٦٢٢,٤١ ٣٦٣١٨,٤ ٣٧٠٢٧,٩٩ ٣٧٧٥١,٤٤ العجز ١٦٣٩٥,٧٥ ٢٠٨١١,٩٣ ٢٤٥٦٣,٦٧ ٢٨٣٨١,٦٦ ٣٢٢٦٣,٦١ ٣٦٢٦٩,٧٦ ٤٠٣١٢,٥١ ٤٩٢٦٣,٠٦ ٥٨٦٤٠,٠٦ ٦٨٤٦٥,٦٣

35 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة يبدو العجز في العرضض المتوقع من الوحدات السسكنية واضضها و ينمو بطريقة تسسارعيه حيش انه من المتوقع ا ن يبلغ ١٦ ا لف وحدة سسكنية هذا العام حتى يص ل ا لى ٦٨,٥ ا لف في عام ٢٠٢٢ م كما هو موضضه في الجدول السسابق. ثانيا: المنطقة الغربية تم وضضع التوقعات المسستقبلية لنمو الطلب على الوحدات السسكنية في كل من منطقة مكة المكرمة و منطقة المدينة المنورة و منطقة تبوك كما هو موضضه في جدول (١٨). و من ثم تم جمع الطلب فيهم ومقارنته بالعرضض المسستقبلي المتوقع في حالة ما ا ذا اسستمر نمو العرضض على ما هو عليه الا ن: العجز ٠ ٠ ٠ ١٩٣٧,٥٤٨ ٤٣١٥,٦٧٤ ٦٧٤٧,٦٩٨ ٩٢١٤,٩٨٩ ١٥٨٦٦,٦٨ ٢٢٨٨٧,٦ ٣٠٢٩٩,٠٣ الطلب المتوقع في منطقة المدينة المنورة ٩٤٩٣,٣٤١ ١٠٦٠٣,٧٥ ١١٥٣٨,٣٥ ١٢٤٩١,٦٢ ١٣٤٦٣,٦٧ ١٤٤٧٢,٧١ ١٥٤٩٨,٥٦ ١٧٨٣٨,٠٤ ٢٠٢٩٨,٦ ٢٢٨٨٦,٧٩ الطلب المتوقع في منطقة تبوك مجموع الطلب المتوقع العرضض المتوقع ٣٤٨٩٣,٣٢ ٣٥٥٣١,٤٩ ٣٦١٨١,٣٣ ٣٦٨٤٣,٠٦ ٣٧٥١٦,٩ ٣٨٢٠٣,٠٥ ٣٨٩٠١,٧٦ ٣٩٦١٣,٢٤ ٤٠٣٣٧,٧٤ ٤١٠٧٥,٤٨ ٢٩٣٤٨,٥١ ٣٢٨٤٩,٩٢ ٣٥٧٨٦,٥٦ ٣٨٧٨٠,٦١ ٤١٨٣٢,٥٧ ٤٤٩٥٠,٧٥ ٤٨١١٦,٧٥ ٥٥٤٧٩,٩٢ ٦٣٢٢٥,٣٤ ٧١٣٧٤,٥١ ٣٩٠٨,٢٣٩ ٤٣٩٦,٤٣٨ ٤٨٠٤,٢٧٦ ٥٢٢٠,٧٩٥ ٥٦٤٦,١ ٦٠٦٧,٠٣١ ٦٤٩٥,٩٥٦ ٧٥٢٦,٧٨٨ ٨٦١٣,٤٢١ ٩٧٥٨,٩٣٣ (جدول ١٨) المنطقة الغربية السسنوات الطلب المتوقع في منطقة مكة المكرمة ١٥٩٤٦,٩٣ ١٧٨٤٩,٧٤ ١٩٤٤٣,٩٣ ٢١٠٦٨,٢ ٢٢٧٢٢,٨ ٢٤٤١١,٠١ ٢٦١٢٢,٢٣ ٣٠١١٥,١ ٣٤٣١٣,٣٢ ٣٨٧٢٨,٧٩ ٢٠١٣ ٢٠١٤ ٢٠١٥ ٢٠١٦ ٢٠١٧ ٢٠١٨ ٢٠١٩ ٢٠٢٠ ٢٠٢١ ٢٠٢٢ 35

36 يتضضه من جدول( ( ١٨ ا ن المششكلة في المنطقة الغربية هي مششكلة تمويلية ا كثر من كونها عجز في المعروضض من الوحدات السسكنية. حيش ا ن المششكلة لا تظهر حتى عام ٢٠١٦ م وتتسسارع حتى تص ل الى ٣٠ ا لف وحدة سسكنية في ٢٠٢٢ م. ويرجع الارتفاع في ا سسعار العقار في هذه المنطقة الى المضضاربات على العقارات بالا ضضافة ا لى ا ن الكشير من سسكان المملكة والخليج يسسعون لامتلاك وحدات سسكنية تكون قريبة نسسبيا من الهرمين الششريفين او بغرضض السسياحة كما هو الهال في جدة والطاءف. ثالثا: المنطقة الشرقية يظهر العجز جليا في جدول ١٩ حيش يتوقع ا ن يبلغ هذا العام ٥ ا لف وحدة سسكنية و يرتفع ا لى ا ن يص ل ٤٨ ا لف بعد عششر سسنوات من الا ن في حالة ما ا ذا بقي متوسسط نمو العرضض على ما هو عليه الا ن مع الا خذ في الاعتبار ا ن معادلة الطلب المسستخدمة لا تعطي كافيا للطلب على الوحدات السسكنية. ورغم ذلك فانه من المتوقع ان تزيد نسسبة السسكان في هذه المناطق وذلك نظرا للطفرة الاقتص ادية التي تعيششها البلاد نتيجة ارتفاع البترول و البدا في ا نششاء مدينة حاءل الاقتص ادية والجبيل المرحلة الشالشة. كما ا ن ا قامة جامعة في كل من عرعر وحاءل ومششروع ا قامة المدن الطبية في كل منطقة ا دارية سسوف يسساهم بششكل كبير في توفير الوظاءف وتحفيز السسكان للهجرة لهذه المناطق مما سسيزيد من الطلب على المسساكن. كما ا ن ا سسعار العقارات تعتبر منخفضضة في ما ا ذا قورنت بالمنطقة الغربية والذي يعتبر بهد ذاته محفزا قويا. 36

37 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة العجز ٥٢٤٧,٤٨١ ٨٦٨٩,٨٠٢ ١١٤٣٧,٩٧ ١٤٢٤١,٠٣ ١٧٠٩٩,٠٨ ١٩٩٣٩,٩٨ ٢٢٨٢٧,٧٥ ٣٠٧٦١,٣٨ ٣٩١٤٣,٣٦ ٤٧٩٩٩,١١ الطلب المتوقع في منطقة الهدود الششمالية ٢٨٣٦,٠٢٧ ٣٢٣٦,٢٠٢ ٣٥٧١,٧٣٣ ٣٩١٤,٥٦٨ ٤٢٦٤,٧٨٢ ٤٦١٧,٢٣٩ ٤٩٧٦,٦٥٨ ٥٨٢٢,٩٢٣ ٦٧١٤,٧٣٧ ٧٦٥٤,٥٣٥ الطلب المتوقع في منطقة الجوف مجموع الطلب المتوقع العرضض المتوقع ٢٤٧٥٧,٠٨ ٢٥٤٣١,٩٨ ٢٦١٢٥,٢٨ ٢٦٨٣٧,٤٨ ٢٧٥٦٩,١ ٢٨٣٢٠,٦٦ ٢٩٠٩٢,٧١ ٢٩٨٨٥,٨١ ٣٠٧٠٠,٥٢ ٣١٥٣٧,٤٥ ٣٠٠٠٤,٥٦ ٣٤١٢١,٧٨ ٣٧٥٦٣,٢٥ ٤١٠٧٨,٥١ ٤٤٦٦٨,١٨ ٤٨٢٦٠,٦٤ ٥١٩٢٠,٤٦ ٦٠٦٤٧,١٨ ٦٩٨٤٣,٨٨ ٧٩٥٣٦,٥٦ ٣٤٧٩,١٢١ ٣٨٨٨,٦١٣ ٤٢٤٠,٧٣٩ ٤٦٠٠,٠٦١ ٤٩٦٦,٥٢١ ٥٣٤٠,١٣٨ ٥٧١٩,٩١٨ ٦٥٣٦,٢٧٨ ٧٣٩٣,٢٥٥ ٨٢٩٢,٨٣٩ (جدول ١٩) المنطقة الششرقية السسنوات الطلب المتوقع في منطقة الششرقية ٢٣٦٨٩,٤١ ٢٦٩٩٦,٩٧ ٢٩٧٥٠,٧٨ ٣٢٥٦٣,٨٨ ٣٥٤٣٦,٨٧ ٣٨٣٠٣,٢٦ ٤١٢٢٣,٨٨ ٤٨٢٨٧,٩٨ ٥٥٧٣٥,٨٩ ٦٣٥٨٩,١٩ ٢٠١٣ ٢٠١٤ ٢٠١٥ ٢٠١٦ ٢٠١٧ ٢٠١٨ ٢٠١٩ ٢٠٢٠ ٢٠٢١ ٢٠٢٢ 37

38 رابعا: المنطقة الجنوبية المنطقة الجنوبية السسنوات الطلب المتوقع في منطقة عسسير الطلب المتوقع في منطقة منطقة جازان ١٩١٥,١٣ ٢١٠٥,٧٧٣ ٢٢٧١,٤٦٩ ٢٤٤٠,٤٨٤ ٢٦١٢,٧٧٦ ٢٧٨٢,٠٨١ ٢٩٥٣,٨٨٤ ٣٣١٦,٦٤٢ ٣٦٩٦,٩٧٣ الطلب المتوقع في منطقة نجران الطلب المتوقع في منطقة الباحة مجموع الطلب المتوقع العرضض المتوقع العجز ٠ ٢١٥٧٦,٢٨ ١٠٤٥٩,٩٢ ١٠٢٠,٠٠٢ ٢٢٠٩,٢٧٣ ٥٣١٥,٥١٥ ٢٠١٣ ٠ ٢٢٢٤٧,٠٧ ١١٧١٦,٨٨ ١١٦١,٧٢٦ ٢٤٨٢,٨٦١ ٥٩٦٦,٥٢٤ ٢٠١٤ ٠ ٢٢٩٣٨,٧١ ١٢٧٥٠,٤٧ ١٢٧٣,٩٩٨ ٢٧١٣,١٣٢ ٦٤٩١,٨٧ ٢٠١٥ ٠ ٢٣٦٥١,٨٥ ١٣٨٢٦,٥٦ ١٣٨٩,٠٧٩ ٢٩٤٨,١٥٥ ٧٠٤٨,٨٤٦ ٢٠١٦ ٠ ٢٤٣٨٧,١٦ ١٤٨٨٨,٣ ١٥٠٧,٠٧٤ ٣١٨٧,٩٧ ٧٥٨٠,٤٨٢ ٢٠١٧ ٠ ٢٥١٤٥,٣٣ ١٥٩٧٩,٩١ ١٦٢٧,٣١٦ ٣٤٢٦,٧٩٩ ٨١٤٣,٧١٢ ٢٠١٨ ٠ ٢٥٩٢٧,٠٨ ١٧٠٩٥,٣٣ ١٧٥٠,٨٠٧ ٣٦٦٩,٨١ ٨٧٢٠,٨٣٤ ٢٠١٩ ٠ ٢٦٧٣٣,١٢ ١٩٨٨١,٠١ ٢٠٩٢,٨٤٧ ٤٢٣٧,٦١٦ ١٠٢٣٣,٩١ ٢٠٢٠ ٠ ٢٧٥٦٤,٢٣ ٢٢٨٢٣,٢٧ ٢٤٥٥,٥٥٩ ٤٨٣٥,٣٩٥ ١١٨٣٥,٣٥ ٢٠٢١ ٠ ٢٨٤٢١,١٧ ٢٥٩٣٠,٩٦ ٢٨٤٠,١٩ ٥٤٦٤,٧٦٨ ٤٠٩٥,٧١٨ ١٣٥٣٠,٢٨ ٢٠٢٢ من الواضضه عدم وجود ا ي عجز متوقع في هذه المناطق في حال ما اسستمر العرضض بالنمو بنفس المسستوى الهالي مع الا خذ في الاعتبار ا ن معظم هذه المناطق ا عطت نتاءج غير ا كيد وان معادلة الطلب المسستخدمة غير كافية لتفسسير الطلب على المسساكن في معظم هذه المناطق عدا جازان. 38

39 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة 39

40 لقد عانت الكشير من الدول من مششكلة عدم التوازن بين عدد الراغبين في وحدات سسكنية جديدة و بين العدد المتاه من هذه الوحدات و قد اسستطاعت بعد الدول تخفيف حدة الا زمة بينما ظلت دول ا خرى تعاني منها بدرجة ا و ا خرى. و سسوف نوضضه فيما يلي بعضض التجارب مع تركيز على جوانب النجاه و الفششل ثم نخلصص في نهاية هذا الجزء ا لى التوص يات المسستخلص ة من اسستعراضض هذه التجارب. )1( التجربة الكندية: تعتبر تجربة كندا في التعامل مع مششكلة الا سسكان غنية و ناجهة ا لى حد كبير بهيش يمكن الاسستفادة منها بالنسسبة ا لى الدول الا خرى التي تعاني من نفس المششكلة. و قد تعاملت كندا مع المششكلة بواسسطة ا ليتين: تششجيع قيام سسوق ناجهة للقطاع الخاصص في مجال الا سسكان يغطي ما بين ٧٠ و ٨٠ من احتياجات وطلبات المواطنين من ذوي الدخول المختلفة من مختلف ششراءه الطبقة المتوسسطة. ا نششاء موءسسسسات وهيي ات حكومية متخص ص ة في الا سسكان الاجتماعي تهدف ا لى مسساعدة غير القادرين الذين لا تمكنهم دخولهم من الاسستفادة من البرامج الا سسكانية التي تقدمها ا ليات سسوق الا سسكان في القطاع الخاصص وذلك عبر قيام هذه الموءسسسسات والهيي ات الهكومية بتقديم تسسهيلات ومسساعدات مباششرة وغير مباششرة للمهتاجين. و قد كانت الخطوة الرءيسسية التي قامت بها كندا لتفعيل هاتين الا ليتين ا ن ا نش ا ت في عام ١٩٤٦ موءسسسسة الا سسكان والرهن العقاري الكندية وهي هيي ة حكومية تدار با سسلوب تجاري واسستشماري تهدف ا لى مسساعدة المواطن من ا جل حص وله على مسسكن اقتص ادي ومريه. و بالفعل قامت موءسسسسة الا سسكان با جراءات لتدعيم 40

41 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة سسوق العقارات كما ا سسهمت في مسساعدة قليلي الهظ من المواطنين من ا جل ا ن يهص لوا على مسساكن مناسسبة. و للموءسسسسة الكندية ص فة اعتبارية قاءمة بذاتها فهي موءسسسسة عامة ملكية Royal ومجال نششاطها الا سسكان والا قراضض والرهن العقاري وتتبع البرلمان الكندي وعلى را سسها مس وءول بمرتبة وزير ليمشل القطاع في الهكومة ولها مجلس ا دارة يتكون من: رءيس وناءب للرءيس ورءيس تنفيذي و ١٠ مديرين وسسبعة ا عضضاء ا خرين.. ومهمة هذا المجلس تحديد السسياسسة العامة للموءسسسسة والاتجاهات الاسستراتيجية لها والا ششراف على ا دارة ا موالها وتطبيق النظام الداخلي لها والتعرف على المخاطر المهتملة والفرصص المتاحة وضضمان الششفافية والمسساءلة ا مام الدولة والبرلمان والجهات الرقابية والششركاء والمسساهمين في قطاع الا سسكان والمواطنين الكنديين من ا جل اسستمرار دعم الموءسسسسة وسسياسساتها وا هدافها العامة وا ولويات الهكومة في هذا القطاع. و قد اسستخدمت موءسسسسة الا سسكان الكندية ا سسلوبين في نششاطها العقاري و هما الضضمان الا قراضضي والتمويل منخفضض التكاليف. و المقص ود بالضضمان الا قراضضي ا ن تقوم الموءسسسسة بتوفير الهماية ضضد توقف المقترضض عن السسداد للقرضض الموءمن عليه من الموءسسسسة و ا ن تضضمن ا ن يظل ضضمان القروضض عند ا دنى مسستوى ممكن و قد غطت ما يسساوي ٢٤٤ بليون دولار من القروضض في هذا المجال. ا ما عن التمويل منخفضض التكاليف فقد قامت بضضخ ما قيمته ١,٣ بليون دولار من القروضض ذات الفاءدة الا قل من سسعر السسوق و ذلك من خلال برنامج «ششراكة» بين القطاعين الهكومي والخاصص بضضمان الموءسسسسة. و ا لى جانب هذا فقد عملت الموءسسسسة على اسستهداف الا سسر الا قل حظا (٢٠ من الا سسر) و التي عليها ا ن تدفع ا كثر من ٣٠ من دخلها للهص ول على مسسكن مناسسب و هذه الا سسر تسستهق بهكم النظام مسساعدات حكومية فدرالية من خلال برامج الا سسكان الاجتماعي (الششعبي - الميسس ر) التي تقدمها الموءسسسسة فا ذا كان لدى المواطن دخل ضضعيف فهناك حاليا ا كثر من نص ف مليون وحدة سسكنية اجتماعية ت دار بواسسطة هيي ات محلية على مسستوى المناطق ا و بواسسطة جمعيات وموءسسسسات خيرية ا و منظمات لا تهدف للربه مشل التعاونيات.. و تقوم الموءسسسسة (نيابة عن الهكومة الفدرالية) با عطاء (ا عانة بناء) وص يانة هذه المنازل على ا سساس من (المششاركة في التكاليف) مع الجهود الا سسكانية المهلية. وا ذا كان دخل المواطن ا قل مما حددته الموءسسسسة وا قل مما حددته الجهات المعنية بالا سسكان في المناطق فا ن المواطن يسستهق (ا عانة ا يجار) 41

42 42 في واحد من هذه المسساكن.. وما على المواطن ا لا الاتص ال با حد المكاتب ا و الفروع المهلية المعنية بالا سسكان الاجتماعي في منطقته للهص ول على هذه الخدمة. كذلك هناك برنامج مسساعدات ا خر تقدم الموءسسسسة بموجبه القروضض والا عانات المالية لمنخفضضي الدخل من الذين يملكون منازل خاص ة بهم ا و لمالكي منازل مبنية على ا راضض (موءجرة) لهم من الدولة با يجار رمزي. ويهدف هذا البرنامج ا لى تحسسين الظروف الص هية والمعايير الا منة لمسساكنهم.. كما يسساعد هذا البرنامج العاجزين والمعاقين والمرضضى على ا دخال تحسسينات ليتمكنوا من المعيششة با نفسسهم دون ا ن يكونوا (عبي ا ) على ا نفسسهم ا و غيرهم كذلك يقدم البرنامج قروضضا وا عانات لتهويل المباني غير السسكنية ا لى مبان سسكنية رخيص ة.. ثم هناك مسساعدات طارءة عاجلة لا ص هاب المنازل في المناطق الناءية والريفية لبناء ا و ا ص لاه منازلهم واسستمرارها لتكون ص الهة للسسكن.. ا ما كبار السسن والمرضضى والمعاقون فلهم مسساعدات مباششرة لترميم منازلهم لتكون قابلة لمعيششتهم وفق ظروفهم الص هية.. كما تمتد هذه المسساعدات ا لى النسساء الا رامل والا طفال المششردين ا و لضضهايا العنف الا سسري. وقد نجهت الموءسسسسة في تحقيق ا هدافها ا ذ تمكنت ومنذ بدء نششاطها من مسساعدة ٣٠ من السسكان غير القادرين في كندا في الهص ول على مسسكن مناسسب ونجهت الموءسسسسة كذلك في تمكين نهو ٨٠ من الكنديين من الهص ول على مسسكن خاصص بهم عبر اسستفادتهم من الا ليات المتاحة للقطاع الخاصص في مجال الا سسكان وتعد الا ن من ا قوى الموءسسسسات الكندية من حيش المركز المالي والقوة النقدية حيش

43 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة تبلغ ا ص ولها حاليا ٢٣ مليار دولار ولديها ٢٢٤ مليار دولار تا مين قروضض ورهونات سسارية المفعول ويعمل فيها ا كثر من ١٧٠٠ موظف في ا نهاء كندا ويششير نظام هذه الموءسسسسة ا لى ا ن هدفها الا سساسسي يتمشل في : - بناء المنازل وترميمها وتحديشها وتششجيع القطاع الخاصص للاسستشمار في مجال الا سسكان خص وص ا لذوي الدخول المنخفضضة والطبقة المتوسسطة. - تيسسير الا سسكان وجعله متوفرا لمختلف ششراءه المجتمع واقتراه البداءل والخيارات ا مامهم. - تسسهيل التمويل العقاري بفواءد ا قل مما هو متاه في السسوق. ا ذن فالنجاه الا سساسسي للتجربة الكندية يتمشل في حسسن الا دارة و التخطيط الجيد و الاعتماد على ا ليات السسوق و القطاع الخاصص و الابتعاد عن المسساعدات المباششرة من الدولة و قد ا تاه هذا للموءسسسسة الكندية مرونة الهركة وفق مقتضضيات السسوق المتغيرة. و لكن من الناحية الا خرى لم تكن الموءسسسسة تعمل في فراغ بل كانت كان هناك تناغم مع الجهات الهكومية لا ص دار التششريعات و تنفيذها بما يضضمن تحقيق غايات الدولة في مجال الا سسكان و رفع رفاهية المواطنين. تجربة ماليزيا التجربة الماليزية من التجارب الناجهة في مجال التمويل العقاري سسواء من خلال موءسسسسات الا قراضض المعهودة ا و موءسسسسات الا قراضض التي تتبع الا سساليب الا سسلامية. و قد بلغ مجموع التمويل العقاري ما يقرب من ٣٥ من الناتج المهلي الا جمالي و بلغت نسسبة تملك المسساكن ٦٨ من السسكان. و يعتبر القطاع الخاصص هو المص در الرءيسسي لعرضض المسساكن من خلال ششركات خاص ة للتطوير و التششييد العقاري. و هناك موءسسسسة مس وءولة بص فة ا سساسسية عن تمويل و تطوير المسساكن و هي تابعة لوزارة الخزانة ا و المالية و تسسمى ششركة كاجاماس Cagamas و هي ششركة خاص ة ا نششي ت عام ١٩٨٦ و ا غراضضها تتمشل في: l ا ن تعمل كوسسيط بين الممولين (المقرضضين) من القطاع الخاصص و بين المسستشمرين 43

44 44

45 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة الخبرات و التجارب الدولية في معالجة مشكلة اإلسكان 45

46 46 l ا ص دار الا وراق المالية و ص كوك الرهن العقاري l تسسهيل الاتص ال بين المقترضضين و البنوك l تقديم التسسهيلات للممولين لمسساعدتهم و تششجيعهم على منه قروضض جديدة و يتم هذا من خلال ثلاش ا ليات: نموذج ضضمان الرهن العقاري نموذج زيادة السسيول اللازمة لتسسهيل عمليات الاقتراضض نموذج التوريق ا و تحويل القروضض الى ص كوك و سسندات متداولة مما ينششط السسوق الشانوية لل وراق المالية تجربة سنغافورة سسنغافورة دولة ص غيرة الهجم مسساحتها ٦٤٠ كيلومترا مربعا و عدد سسكانها حوالي خمسسة ملايين نسسمة. و برغم ا نها دولة ص غيرة الهجم و فقيرة في الموارد الطبيعية فقد نجهت سسنغافوره في رفع معدلات التنمية بها منذ سسبعينيات القرن العششرين للتنمية عامة كما ا حرزت تقدما ناجها ملهوظا في مجال الا سسكان وتوفير السسكن الميسسر لمواطنيها. و ا ذا حاولنا اسستعراضض ا هم ملامه تجربة الا سسكان في سسنغافورة فسسوف نجد ا ول الملامه في نظام الا دخار المتبع بها و ذلك بوجود «ص ندوق التوفير المركزي» الذي يلزم ا ن يسسهم فيه الموظف بخمسسة في الماءة من راتبه الششهري كما يدفع عمله خمسسة في الماءة ا خرى وقد تم ضضمان ا ن يكون سسداد ا قسساط السسكن في حدود معدل الادخار هذا كما جرى تعديل لهذا القانون بهيش ا ن الموظف يسستفيد من مدخراته المتراكمة لدفع القسسط النقدي الا ول من قيمة السسكن والذي يقدر بعششرين في الماءة من قيمة المسسكن و بالا ضضافة ا لى هذا تضضمن الدولة ا ن تكون ا قسساط السسداد الششهرية لقرضض الا سسكان مريهة و و ممتدة على عششرين سسنة. و

47 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة معنى هذا ا ن المواطن نفسسه هو الذي يتهمل سسداد ثمن مسسكنه و دور الدولة هو توفير الا طار التششريعي المناسسب و الذي يمكن ا يضضا تعديله بما يتوافق مع تحقيق الهدف المنششود. و قد روعي في التششريعات القانونية ا ن تضضمن سسهولة و سسرعة حيازة الا راضضي و با سسعار مناسسبة من ا جل تخص يص ها لا غراضض الا سسكان العام و هو الا سسكان الذي تقوم الدولة بتوفيره للمواطنبن غير القادرين على الهص ول على مسساكن لهم بالاقتراضض كما تم عرضضه في الفقرة السسابقة و في حالة هذا الا سسكان العام يهص ل المواطنون على المسسكن في مقابل دفعهم ا قسساطا مقاربة لقيمة الا يجار الششهري وقد سساعد على هذا ا ن ٩٠ من ا راضضي الدولة هي ملكية عامة للدولة و لها الهرية في اسستخدامها للمص لهة العامة وفق ماتقترحه الجهات والقطاعات المختلفة و منذ السستينيات تم ا نششاء «مجلس تطوير الا سسكان» ليكون الا داة التنفيذية لهذه السسياسسات و التششريعات الخاص ة بالا سسكان و قد اسستمرت هذه الجهود و هذا الدعم من الدولة حتى ا ص به الا ن ٨٥ من سسكان سسنغافوره يعيششون في عقارات الا سسكان العام بل ا ن ٩٠ منهم يمتلكون عقود ا يجار هذه المسساكن المدعومة لمدة ٩٩ عاما. و ا لى جانب توفير المسسكن المناسسب للمواطن ا عطت الدولة في سسنغافورة لهيي ة الا سسكان الص لاحيات بقوة القانون بهيش تسساهم ا يضضا في بناء البيي ة والمجتمع والمناطق الخضضراء في مناطق الا سسكان العام بهيش تضضمن اسستمرار جودة المسساكن و المناطق السسكنية و عدم تدهور بيي تها. تجربة المكسيك: في المكسسيك يتم بناء ٦٠٠ ا لف وحدة سسنويا جميعها جاهزة بالتمويل العقاري من خلال مفهوم التطوير اعقاري الششامل. فقد اسستطاعت الدولة ا رسساء منظومة لمنه التمويل لمهدودي الدخل با نششاء ص ندوق المعاششات والخدمات المص رفية العقارية ويهتم با حقية المسستهقين الفعليين للسسكن فا ن الص ندوق يوفر التمويل اللازم من خلال قروضض برهن العقار وفق القوانين المنظمة 47

48 48 لذلك ويضضم الص ندوق ١٤ مليون من العاملين بالدولة ويتم انتخاب جمعية عمومية من الهكومة والموظفين ويمشلهم الاتحاد العمالي وا ص هاب العمل وهذا الص ندوق يتم تمويله من حص يلة ٥ من ضضريبة الدخل التى تخص م من مرتبات الا عضضاء بالا ضضافة ا لى مششاركة بنوك خاص ة وموءسسسسات مالية في تمويل المششروعات. تتولى الهكومة فقط مسسي ولية منه قروضض الرهن العقاري من الص ندوق للبناء وليس عملية البناء وتتولى ششركات القطاع الخاصص البناء والتطوير واسستطاع هذا النظام تمويل ا ربعة ملايين وحدة سسكنية على مدى عششر سسنوات وتم سسداد ٨٢ من قيمة القروضض الممنوحة مما سساهم فى تحسسين الاقتص اد المكسسيكي.ا ما القطاع الخاصص فعلى الرغم من ا نه يهقق هامشش ربه بسسيطا ا لا ا ن ضضمان سسرعة البيع تضضمن دوران را س المال وهذا في حد ذاته مكسسب لهذه الششركات. تجربة تركيا: لقد كانت مششكلة الا سسكان من المششاكل المزمنة في تركيا وللقضضاء على تلك المششكلة قامت الدولة التركية بتا سسيس ص ندوق ممول من الضضراءب ويمنه القروضض للملايين من الا تراك للهص ول على السسكن الخاصص. ومع بداية ٢٠٠٣ اسستهدفت الهكومة التركية حل مششكلة محدودي الدخل وحص ولهم على السسكن با قسساط بسسيطة فا سسسست الهكومة ششركة لهذا الغرضض وا ص درت التششريعات القانونية التى تمكنها من الهص ول على الا راضضي وما عليها من وحدات لتطويرها بششكل جيد وتطوير بعضض المناطق الجديدة. وبعد نجاه هذه التجربة تم تحويل ا موال بنك كان مخص ص ا لا سسكان التعاونيات ولكنه اخفق فى تحقيق المسستهدف وص در قرار من رءيس الوزراء بذلك مما سسمه بوضضع مسساحات كبيرة من الا راضضي تحت تص رف الششركة وا ص بهت هى الجهة الوحيدة التى تعمل بالا سسكان فى تركيا فاسستطاعت بناء ٥٠٠ ا لف وحدة سسكنية في زمن قياسسي بالا ضضافة ا لى تطوير بعضض المناطق وتحص ل الششركة على الا راضضي من الدولة لص اله محدودي الدخل بدون مقابل لا نششاء وحدات سسكنية بششرط ا ن تقوم الششركة بتوفير وا تاحة فرصص عمل حقيقية وتوفير سسكن

49 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة كريم لمنخفضضي وحدودي الدخل والارتقاء بالعششواءيات وتنششيط الاقتص اد. وتقوم الششركة ا عتمادا على مواردها ودون الا عتماد على موازنة الدولة ببناء وحدات سسكنية بمسساحات مختلفة وبا قسساط ششهرية تتناسسب ودخل المسستفيد. التجربة المصرية: مرت التجربة المص رية في محاولات حل مششكلة الا سسكان بشلاش مراحل متميزة عن بعضضها البعضض ففي الخمسسينيات و السستينيات كان تركيز الدولة على توفير الا سسكان الششعبي و هو ا ن تبني الدولة المسساكن و ت ءوجرها للمواطنين في مقابل ا يجار متواضضع. و في السسبعينيات غلى منتص ف الشمانينيات اتجه تركيز الدولة ا لى الا سسكان التعاوني الذي تقوم فيه جمعيات تعاونية ببناء و تطوير الوحدات السسكنية لا عضضاءها و تحتفظ الجمعية التعاونية بششكلها القانوني بعد الانتهاء من البناء و تظل مس وءولة عن ا دارة العقارات التي ششيدتها. و منذ منتص ف الشمانينيات ا لى الوقت الهالي تحول تركيز الدولة ا لى الا سسكان المتوسسط و الفاخر الذي توفر الدولة البنية الا سساسسية له و تترك القطاع الخاصص يقوم بالا نششاء و التطوير له ضضمن ما ا طلق عليه المجتمعات العمرانية الجديدة. و هناك بلا ششك تداخلات بين المراحل الشلاش و من الص عب وضضع حدود فاص لة واضضهة بين كل مرحلة و ا خرى كما ا ن في كل مرحلة زمنية يمكن ا ن يوجد الا سسكان الششعبي و التعاوني و المتوسسط و الفاخر و لكن المقص ود هو درجة التركيز في كل مرحلة. برزت مششكلة الا سسكان في مص ر بص ورة حادة مع بداية السستينات مع ارتفاع معدلات النمو السسكاني و تزايد الهجرة المكشفة من الريف ا لى المدينة و تدخل الدولة في سسوق البناء و ا ص دارها عدة قوانين لتخفيضض ا يجار المسساكن لص اله الطبقات الفقيرة ا دى ا لي ا حجام القطاع الخاصص عن الاسستشمار في الا سسكان الاقتص ادي و بالتالي كان على الدولة تحمل عبء القيام بتوفير الا سسكان الاقتص ادي للفي ات الفقيرة من المجتمع. ويمكن ا ن نجمل ا هم ا سسباب هذه المششكلة فيما يلي: ا انخفاضض العاءد الاسستشماري في مجال الا سسكان بص فة عامة و الا سسكان الاقتص ادي والمتوسسط منه بص فة خاص ة مقارنة بعاءدالاسستشمار بالا نششطة الاقتص ادية الا خرى. ص دور مجموعة من التششريعات انطلق معظمها من منظور سسياسسي مرحلي ا دت ا لى ا عاقة حركة البناء بص فة عامة بالنسسبة للطبقة المتوسسطة التي تمشل عص ب الاسستشمار في مجال الا سسكان الاقتص ادي و المتوسسط. ا لتناقصص المسستمر في مسساحات الا راضضي الص الهة للبناء نتيجة لتوطين السسكان على مسساحة لا تتجاوز ٤ من المسساحة الكلية للجمهورية مما ا دى ا لى زيادة كبيرة في ا سسعار ا راضضي البناء و الزحف على الرقعة 49

50 50 الزراعية بمعدل وص ل ا لى حوالي ٦٠ ا لف فدان سسنويا. و ا خيرا الارتفاع النسسبي في تكلفة بناء الوحدات السسكنية قياسسا على القدرة الاقتص ادية لغالبية ا بناء الششعب المص ري ذوي الدخول المتوسسطة و المنخفضضة. و لقد ترتب على هذه الا سسباب مجتمعة و في ظل التزايد المسستمر في عدد السسكان( ا كثر من مليون نسسمة سسنويا ) ا ن تحمل القطاع الهكومي العبء الا كبر في مواجهة هذه المششكلة و تعويضض غياب دور القطاع الخاصص و مواجهة تزايد الطلب المسستمر على الوحدات السسكنية الجديدة للفي ات منخفضضة الدخل و الا سسر الناششي ة بالا ضضافة ا لى متطلبات الا حلال و التجديد للوحدات القديمة غير الص الهة ولقد مشلت ا قامة المدن الجديدة بمص ر ا حد محاور التنمية العمرانية الششاملة و ا حد ا دوات مواجهة ا زمة الا سسكان وذلك في محاولة للهد من الزحف العمراني و ا عادة توزيع السسكان وتحقيق الاسستقرار الاجتماعي والاقتص ادي بها وذلك من خلال عدة اعتبارات لتخطيط و نمو هذه المدن الجديدة. و لقد بدا ت فكرة ا قامة التجمعات الجديدة في مص ر مع منتص ف السسبعينات وامتدت ا لى عقد التسسعينات وذلك من خلال ثلاثة ا جيال تاريخية لا نششاء هذه التجمعات العمرانية وتششمل هذه المراحل الزمنية ا نماط مختلفة للتجمعات العمرانية ) المدن المسستقلة المدن التابعة المدن التوءم التجمعات العمرانية العششرة حول القاهرة الكبرى. ولقد تكلفت المدن الجديدة في مص ر ا كثر من ٥٠ مليار جنيه منها ٤,٦ مليار جنيه لا نششاء وحدات سسكنية و ١٨ مليار تكلفة ا نششاء ٢٢٢٢ مص نعا منتجا و ٦ مليارات جنيه تكلفة ١٤٤٠ مص نعا تحت الا نششاء بجانب ١٥ مليار جنيه في قطاعالمرافق و الخدمات. ا لا ا ن قطاع الا سسكان لم يهقق ما هو مخطط له حيش تم اسستيعاب نهو ٨٠٠ ا لف نسسمة فقط من ا ص ل ٨ مليون نسسمة بنسسبة ١٠ فقط مما هو مخطط. و تعتمد الدولة في تنفيذ سسياسساتها العمرانية على الهيي ات الا تية: l هيي ة المجتمعات العمرانية الجديدة. l ا لهيي ة العامة لتعاونيات البناء و الا سسكان. l جهاز المششروعات المششتركة. l ص ندوق تمويل الا سسكان. و قد تحققت نجاحات في بعضض الجوانب و لكن لا تزال مششكلة ا مكانية ا ن يجد الششباب مسسكنا مناسسبا لا قامة

51 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة ا سسرة جديدة مششكلة ا و ا زمة لا يسستطيع حلها الكشيرون فعلى الرغم من وجود فاءضض عرضض في الوحدات السسكنية الفاخرة هناك فاءضض طلب كبير في الوحدات المتوسسطة و دون المتوسسطة و ذلك لا ن عرضض هذه الوحدات ينمو بمعدل ا بطا بكشير من معدل نمو الطلب عليها و هو ما دفع الدولة ا لى تبني ا سستراتيجية تمويلية جديدة ترتكز علي تنفيذ ا كبر عدد من الوحدات السسكنية الاقتص ادية من خلال الا عتمادات الهكومية و برامج التمويل و الدعم المختلفة والتي وص لت في مجملها ا لى ١٣,٥ مليار جنيه لتمويل ا كثر من ثلاثة ملايين وحدة سسكنية جديدة خلال ٢٠ سسنة (ا ي ١٥٠ ا لف وحدة سسنويا). 51

52 52

53 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة مقترحات لحل أزمة اإلسكان 53

54 54 بناء على التششخيصص الوارد في الجزء الاول من هذه الدراسسة والتي تم فيها التعرضض لمسسببات مششكلة الا سسكان وتراكمها عبر عقود من الزمن فا ن حل الا زمة يتمشل في القضضاء على ا سسبابها. وفيما يلي مجموعة من المقترحات بعضضها يتطلب قرارات من قبل الدولة وبعضضها يتطلب جهود القطاع الخاصص. كذلك فا ن بعضض الهلول تمشل علاجا سسريعا نسسبيا والبعضض الا خر يمشل علاجا طويل الا مد ويمنع اسستمرار تلك المششكلة في المسستقبل. أوال. مشكلة النمو السكاني. لا يمشل النمو السسكاني في المملكة مششكلة وا نما المششكلة تكمن في تكدس السسكان في مناطق ثلاش وهي الرياضض ومكة المكرمة والمنطقة الششرقية نتيجة للهجرة الداءمة لتلك المناطق سسعيا وراء الفرصص الوظيفية. لذلك يتطلب الا مر وجود خطط تنمية متوازنة تششمل كافة مناطق المملكة لتوفير فرصص عمل بهيش يتم تقليصص الهجرة الداخلية وتحويلها ا لى هجرة عكسسية ومن ثم تقليل الطلب المسستقبلي على المسساكن في المناطق ذات الكشافة السسكانية المرتفعة. ا ن التنمية المتوازنة وما يترتب عليها من هجرة عكسسية سسوف توءدي ا لى تحول المناطق الطاردة للسسكان ا لى مناطق جاذبة للسسكان تلك المناطق مجهزة بالبنية التهتية والخدمات وهذا يعد بديل ا قل تكلفة من ا نششاء مدن ومجتمعات عمرانية جديدة ذلك ا ن ا نششاء مدن ومناطق عمرانية جديدة يتطلب تجهيزها بالبنية التهتية والخدمات وهي ذات تكلفة مرتفعة مقارنة بتهسسين ما هو موجود في المدن القاءمة التي سسوف تجتذب السسكان كنتيجة لنوافر فرصص وظيفية بها. ثانيا. مشكلة األراضي المتاحة للبناء على الرغم من ا ن المتهدش الرسسمي لوزارة الششي ون البلدية والقروية قد ا علن في ٣١ ديسسمبر ٢٠١٢ ا ن مسساحة الا راضضي المتوافرة للبناء السسكني في المملكة تقدر بهوالي ٩٠٠٠ كيلو متر مربع ا لا ا ن هذا ليس له انعكاس على الواقع الفعلي ويتضضارب و ما ورد فى خطة التنمية التاسسعة من وجود عجز في مسساحة الا راضضي المطلوبة لتهقيق عدد الوحدات السسكنية المسستهدفة بالخطة. لذلك فا ن الا مر يتطلب ا جراء حص ر دقيق لل راضضي الص الهة للبناء السسكني بششرط ا ن تكون تلك الا راضضي مزودة بالبنية التهتية ويتم تخص يصص جزء كبير منها لل سسكان الاقتص ادي (تباع الوحدات السسكنية بسسعر التكلفة

55 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة ا و بسسعر مدعوم من الدولة). كما لوحظ ا ن قاءمة الانتظار للهص ول على ا راضضي المنه تعد طويلة حيش ا نها تمتد ا لى حوالي ١٥ سسنة وهو ما يتطلب من وزارة الششي ون البلدية والقروية ا ن تضضع سسياسسة من ش ا نها ا ن تخفضض تلك الفترة الزمنية كما يجب التنسسيق مع وزارة الا سسكان و وزارة المالية لتخص يصص مسساحات كبيرة لا قامة مناطق عمرانية جديدة تكون مزودة بالبنية التهتية ومجهزة بالخدمات المختلفة من مدارس ومسستششفيات وطرق للربط بينها وبين سساءر المملكة ووسساءل مواص لات عامة وغيرها. وحيش ا ن ا حد ا سسباب ارتفاع ا سسعار الا راضضي هي المضضاربات فا ن الا مر يتطلب فرضض ضضريبة على الا راضضي البيضضاء التي تزيد عن مسساحة محددة وتظل لفترة زمنية (٥ سسنوات على سسبيل المشال) بدون بناء. ا ن هذا الا جراء من ش ا نه زيادة المعروضض من الا راضضي وهو ما يوءدي ا لى انخفاضض ا سسعارها. حل ا خر ا ن تقوم الدولة بمنه ا راضضي بمسساحات كبيرة تخص صص لا سسكان محدودي الدخل لششركات التطوير العقاري وذلك بدون مقابل وتقوم تلك الششركات ببناء وحدات سسكنية عليها تباع نظير مبلغ محدد وبا قسساط ششهرية يراعى فيها الا مكانيات المالية للفي ة المسستهدفة وهي في ة محدودي الدخل ولقد تم اسستخدام تلك الطريقة في تركيا كما ورد عند ا سستعراضض تجارب الدول في التعامل مع مششكلة الا سسكان. ثالثا. تكاليف البناء تتوقف تكاليف البناء على النظام ا و الطريقة المسستخدمة في البناء. لذلك هناك عدد من ا نظمة البناء في المملكة العربية السسعودية تتفاوت في اسستخدامها وهي: المباني التقليدية: وهي عبارة عن ا عمدة وجسسور وا سسقف خراسسانية توص ل الا حمال ا لى قواعد خراسسانية منفص لة ا و لبششة حسسب نوعية التربة. جدران من الاسسمنت ا و الطوب الا حمر من الخارج 55

56 56 ويمكن اسستخدام ا لواه الجبس ا و الاسسمنت كقواطع داخلية. وهذه ا كثر ششيوعا والمطلوبة في سسوق العقار المهلي بالرغم من تكلفتها العالية والوقت الطويل وتحتاج ا لى عدد كبير من العمالة المختلفة (نجارين, حدادين تسسليه, عمال خرسسانة, ومششرفين). وكشيرا من هذه المباني تتدني جودتها من الناحية البيي ية والعزل الهراري. وتبنى بواسسطة مقاولين محليين وعمالة غير موءهله وفي حالة تدني مسستوى الا ششراف والتص ميم الهندسسي واسستخدام عمالة ومواد بناء رديي ة ويهتاج ا لى ص يانة عالية وا ذا ترك يكون العمر الافتراضضي قص ير وتبدا المششاكل من تص دعات وتا كل حديد التسسليه في اقل من خمسسة سسنوات. وهي قابله لتوسسع الا فقي والراسسي حسسب التص ميم. مباني الهواءط الهاملة: بناء الهواءط بالطوب الا نششاءي الهامل والمخص صص لهمل الا وزان لغرضض تحميل السسقف بواسسطة الا عص اب الخراسسانية الجاهزة وطوب الهردي مباششرة على السسقف.وتكلفة هذا النظام اقل ٤٠ من النظام البناء التقليدي. ويعيب هذا النظام انه محدود الاسستخدام فهو قابل لتوسسع الا فقي وليس الراسسي. وغير قابل للتوسسعة الداخلية.ولا يهتاج ا لى ص يانة مكلفة وكذلك لا يهتاج ا لى عمالة ماهرة. المباني السسكنية سسابقة الص ب الكلي: تجهز القواعد الخراسسانية في الموقع ويتم تجهيز جميع عناص ر المبنى من حواءط ا عمدة كمرات وا سسقف في المص نع تحت رقابة جوده وتنقل ا لى الموقع بواسسطة ششاحنات خاص ة وتركب باسستخدام الا وناشش الهيدروليكية. ويتميز هذا النظام بمتانته وقوة مقاومته للظروف المناخية نظرا لا نه يجهز في المص نع تحت ظروف مناخية محكمة ومراقبة عالية في الجودة. التكلفة عالية الى في حالة عدد الوحدات الكشيرة مشل المجمعات السسكنية وتكرار الوحدات يكون ا كثر اقتص اديا وا سسرع في الوقت من النظام التقليدي. المباني السسكنية المختلطة: اسستخدام عدد من الا نظمة بما فيها التقليدي يتم تجهيز في الموقع الا عمدة والجسسور وتص نيع الا سسقف في

57 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة المص نع من الخرسسانة مسسبقة الص ب والجهد السسابق (البلاطات الخراسسانية المجوفة هلوكور). وهذا ي ءودي ا لى توفير الوقت والتكلفة. البناء باسستخدام العناص ر المص نعة: ظهر حديشا في الا سسواق ا نظمة مباني مختلفة باسستخدام عناص ر مص نعة مسسبقا من مواد طبيعية او ص ناعية وتختلف في طرق تششييدها وتجهيز عناص رها: المباني باسستخدام سسبروكس وهي عبارة عن مواد رملية مضضغوطة تحت درجة حرارة عاليه يص نع منه بلوك ٦٠X٤٠X٢٠ وا لواه طول ٣ م وعرضض ٠,٦ م يششيد به المبنى في الموقع ويمتاز بعزل حراري عالي وامتص اصص لرطوبة. لا يص له في المواقع التي تتعرضض للمياه والرطوبة. ولا يمكن اسستخدام الا سسقف في البهور الطويلة. محدود في تحمله لل وزان. يهتاج ا لى عمالة ماهرة وتكلفته اعلي من المباني التقليدية. مباني تص نع الهواءط من الا لمنيوم والبلاسستك المقوي في المص نع وتنقل ا لى الموقع يتم تركيبها بواسسطة العمال ثم تملا الفراغات بالخرسسانة الرغوية او المواد العازلة للهرارة والص وت وفي حالة اسستخدام الهواءط كهاملة لل ثقال تقوي بجسسور حديدية داخلية. تكلفتها عالية نسسبيا في حالات تكرار النموذج في المجمعات السسكنية وهي قابلة لتمدد ا فقيا ومحدودة التمدد الراسسي.تششيد في وقت قص ير تحتاج ا لى عدد قليل من العمالة ا لمدربه. اعتمادا على نظام البناء المسستخدم يمكن حسساب تكاليف البناء ا لا ا ن حسساب تكلفة مششروع ا نششاءي عملية معقدة لتعدد العناص ر الم ءوثرة على التكلفة الكلية وا نواع الا نماط المسستخدمة فعلى سسبيل المشال نجد ا ن تكلفة مبنى منفرد لعاءلة واحدة يختلف لمبنى متعدد الطوابق لعدد من العاءلات كما يختلف عن مباني متلاص قة مسستقلة لعدد من العاءلات. فلو ا خذنا على سسبيل المقارنة بين ا نواع ا نظمة البناء مبنى مسستقل مسساحة كليه ٣٠٠ م ٢ وهو المتطلب السساءد للعاءلات ذات الدخل المهدود وهو يمشل المتطلبات الهالية للمواطن السسعودي. وسسوف يراعى في المقارنة الا سسس التالية: l تكلفة الا رضض 57

58 l تكلفة الا نششاء l ا نتاج وتكلفة العمالة l الجودة l مدة التنفيذ وقد تم الهص ول على عدد من تكلفة فلل خاص ة بمدينة جدة وتم اسستخدامها كا سسس للمقارنة بالا نظمة الاخري التي تم تنفيذها في ماليزيا وسسنقافوره لتوفر المعلومات. وفيما يلي نتاءج المقارنة بين تكاليف البناء لا نظمة البناء المختلفة وكذلك مدة التنفيذ واليد العاملة اللازمة للتنفيذ. التكلفة بالمتر المربع المسسطه لنوعية النظام المسستخدم: التكلفة ريال/ م ٢ ٩٢٥ ١٠٣٠ ٨٧١ ٥٦٠ ١٠٩٥ نوع النظام المسستخدم النظام التقليدي (ا عمدة وجسسور وا سسقف خرسسانية وجدران خارجية من البلوك الا سسمنتي) مبنى من الخرسسانة مسسبقة الص نع بالكامل وجدران حاملة خارجية وا سسقف مسسبقة الجهد مبنى تقليدي (ا عمدة وجسسور خرسسانية مجهزة في الموقع وا سسقف من الخرسسانة المسسبقة الص نع وجدران من البلوك الا سسمنتي) مبنى من البلوك الا سسمنتي الهامل وا سسقف خرسسانية مبنى من الا نظمة المص نعة حديشا 58

59 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة مدة التنفيذ ومعدل عدد العمالة نوع النظام المسستخدم مدة التنفيذ باليوم عدد اليد العاملة الجودة يعتمد على الا ششراف واليد العاملة وبالتالي فهو متوسسط الجودة ويهتاج ص يانة عالية ومسستمرة جودة ممتازة حيش يتم تجهيزه تحت رقابة محكمة ويهتاج ا لى ص يانة محدودة ٢٢ ٢٠ ٢٢ ١٧ ٣,٨١ ١٣,١ النظام التقليدي (ا عمدة وجسسور وا سسقف خرسسانية وجدران خارجية من البلوك الا سسمنتي) مبنى من الخرسسانة مسسبقة الص نع بالكامل وجدران حاملة خارجية وا سسقف مسسبقة الجهد مبنى تقليدى (ا عمدة وجسسور خرسسانية مجهزة في الموقع وا سسقف من الخرسسانة المسسبقة الص نع وجدران من البلوك الا سسمنتي) مبنى من البلوك الا سسمنتي الهامل وا سسقف خرسسانية مبنى من الا نظمة المص نعة حديشا متوسسط الجودة ويهتاج ا لى ص يانة عالية ومسستمرة فيما عدا الا سسقف التي تحتاج ا لى ص يانة محدودة يعتمد على اليد العاملة ويهتاج ا لى ص يانة محدودة يهتاج ا لى ص يانة محدودة ٢٥ ١٨ ١٥ ٤ بمقارنة تكلفة البناء نجد ا ن النظام المختلط وهو النظام التقليدي مع ا سسقف مسسبقة الص نع هو اقل تكلفة من بقية الا نظمة باسستشناء المباني ذات الطبقة الواحدة المبنية من البلوك الا سسمنتي فقط والذي يعتبر بناء ششعبي في المملكة وغير مناسسب للبناء الهديش بينما ا لبناء باسستخدام العناص ر المص نعة هو الا على تكلفة لعدم توفر العمالة والمنافسسة. وا ذا نظرنا ا لى الوقت فا ن ا لبناء باسستخدام الخرسسانة المسسبقة الص نع هو الا سسرع والا وفر مما يوءدي ا لى عاءد ا سسرع من بقية الا نظمة. وا ذا ا خذنا عامل الجودة والمتانة فان اسستخدام عناص ر الخرسسانة مسسبقة الص نع هو الا جود والا متن بجميع المقاييس والعمر الافتراضضي ا على بكشير من المباني التقليدية الذي تظهر علامة الششيخوخة في وقت مبكر جدا لا تتجاوز خمسسة سسنوات وا ذا لم يتم ص يانته ينتهي في مدة لا تتجاوز خمسسة عششر سسنة. ويجب توفر النقاط التالية والهامة لتقليل التكلفة ا ولا عنص ر التكرار ) النموذج الموحد) للعناص ر ليقلل 59

60 60 من تكلفة قوالب التص نيع في الخرسسانة المسسبقة الص نع والمباني الص ناعية ثانيا التقييس وذلك باسستخدام مقاسسات موحدة في جميع العناص ر في التص نيع وطرق التششييد. ا ن اسستخدام الخرسسانة مسسبقة الص نع في المجمعات السسكنية والمباني متعددة الطوابق (لا تزيد عن خمسسة ادوار) سسوف يوءدي ا لى تخفيضض في التكلفة وانجاز ا سسرع رابعا: التطوير العقاري الشامل ا ص به التطوير العقاري الششامل من المفاهيم الجديدة والهديشة وهو نظام يعتمد على تطوير مسساحات كبيرة من الا راضضي السسكنية وتجهيز بالبنية التهتية من سسفلته واتص الات وا نارة وغيرها ومن ثم بناء وحدات سسكنية عليها وهى بذلك تص به بيي ة سسكنية متكاملة المرافق والخدمات. ومن نماذج هذا النمط من التطوير العقاري: مششروعات القص ر بالرياضض حيش يتم بناء حوالي ٣٣٠٠ وحدة سسكنية (ششقق وفيلات) وششمس الرياضض بالرياضض ويهتوي على ٢٦٩٤ فيلا ومششروع ششمس العروس بجدة والذي تبلغ مسساحته ٥ مليون متر مربع تلك المششروعات تقوم بها ششركة دار الا ركان. يتيه التطوير العقاري الششامل عديد من المزايا منها خفضض تكاليف البناء من خلال تبني نظام الهندسسة القيمية وتطوير عدد كبير من الوحدات السسكنية والهص ول على خص ومات وا سسعار خاص ة من الموردين مما يجعل المنتج السسكني متعاظم القيمة وعالي الجودة وبا سسعار معقولة لهد ما. بالا ضضافة ا لى ا ن نظام التطوير العقاري الششامل يسساهم في التخطيط الهضضري والذي يخفف الضضغط على مراكز المدن.

61 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة لقد ثبت نجاه مفهوم التطوير العقاري الششامل في عدد من الدول منها على سسبيل المشال المكسسيك وتركيا. مقابل ويتم بيعها نظير مبلغ محدد بششرط توفير احتياجاتهم وخلق فرصص عمل حقيقية وتوفير سسكن كريم لمنخفضضي ومحدودي الدخل والارتقاء بالعششواءيات وتنششيط الاقتص اد. وتقوم الششركة ببناء وحدات سسكنية بمسساحات مختلفة وبا قسساط ششهرية على ا ن تتناسسب المسساحة مع دخل المسستفيد وتعتمد الششركة على توفير مواردها دون الاعتماد على موازنة الدولة. ونظرا لص غر عدد الششركات التي يمكنها القيام با عباء التطوير العقاري الششامل يقتره ان يتم السسماه لششركات التطوير العقاري الدوليه بالدخول ا لى السسوق العقاري السسعودي وهو ما سسوف ي ءودي الى التنافس بين تلك الششركات مما يهقق ص اله المواطنين الباحشين عن مسسكن. يضضاف الى ذلك ان تلك الششركات لديها خبرات في هذا المجال تنقلها ا لى السسوق العقاري السسعودي. خامسا : والتمويل العقاري تعد ندرة التمويل المتاه مع ارتفاع ا سسعار المسساكن السسبب الرءيسسي للخلل في سسوق المسساكن لذلك فا ن حل مششكلة التمويل يسساهم جزءيا في حل مششكلة السسكن. ا ن بداءل توفير الموارد المالية لتيسسير المسسكن يمكن تحديدها في بديلين هما: ص ندوق التنمية العقارية: تعد القروضض الهكومية طويلة الا مد وبدون فواءد هي الوسسيلة الا مشل لهص ول الفرد على المسسكن المناسسب. لذلك فا ن ص ندوق التنمية العقارية هو الهل الا مشل ولكن انخفاضض الدعم الهكومي لص ندوق التنمية العقارية (يبلغ را سسمال الص ندوق حاليا ١٩١ مليار ريال) بالا ضضافة ا لى السسياسسة الهالية للص ندوق ومن خلال ششروط الا قراضض وقيمة القرضض وزيادة نسسبة عدم السسداد هو السسبب الهقيقي وراء عدم امتلاك 61

62 62 كشير من الا سسر للمسساكن. لذلك لابد من زيادة موارد الص ندوق والتششدد في تحص يل ا قسساط القروضض. كما يجب على الص ندوق البهش عن فرصص اسستشمارية ذات مخاطر منخفضضة وذلك بهدف تنمية موارد الص ندوق. البنوك وششركات التمويل العقاري: ا ن المسساكن المششيدة عن طريق القطاع الخاصص لا يمكن ا ن يششتريها ا لا القادرين ماديا ا و المقترضضين من البنوك. ا ن ا سسعار هذه المسساكن ما هي ا لا مجموع ا سسعار ششراء الا رضض تكاليف توص يل البنية التهتية ا تعاب التص ميم والا ششراف تكلفة البناء وا رباه قرضض الششراء. لذلك قامت البنوك في المملكة بتقديم القروضض العقارية ا لا ا ن الششروط التي وضضعتها البنوك لا تناسسب المواطنين ا ص هاب الدخول المنخفضضة ومن ثم لم تعالج مششاكل الهص ول على المسسكن لقطاع كبير من السسعوديين. بص دور نظام التمويل العقاري عقدت الكشير من الا مال و الطموحات حول نظام التمويل العقاري وكيفية مسساهماته الا يجابية في حل قضضايا الا سسكان والتمكين لمهدودي الدخل ودوره في انخفاضض ا سسعار المسساكن وتنششيط سسوق العقار. وانتظر الجميع ص دور اللاءهة التنفيذية للقانون حتى يتم تطبيق القانون وممارسسة فعالياته. بعد انتظار ليس بالقص ير ص درت اللاءهة التنفيذية لقانون الرهن العقاري وسسمهت للبنوك وششركات التمويل العقاري بمنه قروضض عقارية وذلك في حدود ٧٠ من القيمة العادلة للوحدة السسكنية ويلتزم المسستفيد بسسداد ٣٠ على الا قل من قيمة الوحدة. ا ن اللاءهة التنفيذية لم تا خذ في الاعتبار مششكلة رءيسسية في قطاع الا سسكان السسعودي وهي عدم وجود سسكن ملاءم وبالسسعر الذي يتناسسب والقدره المالية للمقترضض السسعودي كما ا ن قيام طالب القرضض بسسداد ٣٠ من قيمة الوحدة السسكنية ا مر يعجز عنه ا ص هاب الدخول المهدودة. وحتى يمكن الهكم على مدي مسساهمة قانون الرهن العقاري في حل ا زمة السسكن في المملكة فا نه يجب انتظار فتره زمنيه كافيه حتى يتم تطبيق قانون الرهن العقاري ومن ثم يمكن تطبيق التجربه.

63 أزمة اإلسكان في المملكة العربية السعودية األسباب والحلول المقترحة الجمعيات التعاونيه لل سسكان : ا حد الوسساءل لتمكين المواطن السسعودي من الهص ول علي المسسكن الميسسر هو ا نششاء جمعيات تعاونيه لل سسكان خاص ة ا ن النظام السسعودي يسسمه بذلك ا لا ا ن عدد الجمعيات التعاونيه لل سسكان في المملكه هي جمعيه واحدة ولا يوجد لها ا ي يذكر. ويقتره ا ن يتم ا نششاء تلك الجمعيات الاسسكانيه من خلال تره ا سسهم تتيه لمن يششتريها ان يكون عضضوا في تلك الجمعيه وله حق ا متلاك وحدة سسكنيه في المششروع الاسسكاني في تلك الجمعيه. تقوم الجمعيه بتغطيه تكاليف المششروع السسكني من خلال حص يلة بيع الا سسهم بالا ضضافة ا لى حص ولها قرضض عقاري يسسدد عن طريق اقسساط ششهريه يدفعها ا عضضاء الجمعيه. ولضضمان نجاه الجمعيات في المسساعده علي حل مششكلة الاسسكان فعلى الدوله تقديم الارضض الازمه للجمعيات بدون مقابل ا و بمقابل رمزي. لقد نجهت الجمعيات التعاونية لل سسكان في الولايات المتهدة الا مريكية في توفير سسكن لعدد ١,٢ مليون ا سسرة ا مريكية لذلك ا ذا ما وجدت البيي ة التششريعية والتنظمية المناسسبة لعمل الجمعيات التعاونية لل سسكان في المملكة العربية السسعودية فمن المتوقع ا ن تحقق نجاحا في حل ا ذمة الا سسكان. 63